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威海市人民政府关于印发《威海市行业协会管理办法》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 04:52:29  浏览:8811   来源:法律资料网
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威海市人民政府关于印发《威海市行业协会管理办法》的通知

山东省威海市人民政府


威海市人民政府关于印发《威海市行业协会管理办法》的通知
威政发〔2006〕81号

各市、区人民政府,高技术产业开发区、经济技术开发区管委会,市政府各部门、单位:
《威海市行业协会管理办法》已经市政府同意,现印发给你们,望遵照执行。

威海市人民政府
二○○六年十月二十七日

威海市行业协会管理办法
第一章总则

第一条为加强行业协会管理,促使其依法开展活动、健康发展,根据《社会团体登记管理条例》、《山东省实施〈社会团体登记管理条例〉办法》等有关法律、规定、规章,结合我市实际,制定本办法。
第二条本办法所称行业协会,是指依法成立的,由同业企业、其他经济组织、相关单位及个人自愿组成的,实行自律管理的行业性社会团体,包括协会、商会、同业公会等。
第三条本市行政区域内行业协会的设立、活动及对其监督管理均适用本办法。相关法律、法规和规章另有规定的,从其规定。
第四条行业协会的宗旨是为会员提供服务,维护行业、会员的合法权益和公共经济利益,维护市场秩序和公平竞争,加强与社会、政府的沟通和联系,促进行业经济发展。
第五条行业协会可以按行业、产品、经营方式、经营环节、服务功能等方式设立,但在同一行政区域内同一行业或同一领域原则上只设立1个行业协会。
第六条行业协会的名称应当表明其属性,可以使用“行业协会”、“同业公会”等名称,并冠以行政区域的名称。
第七条各级政府及其有关部门应当鼓励和支持同一行业不同所有制形式的经济组织按照自主办会、自愿入会的原则组建行业协会,并依法保障行业协会独立开展活动。
市政府每年安排一定数额资金用于扶持行业协会发展,具体办法另行规定。
第八条市及各市区政府和高技术产业开发区、经济技术开发区(以下简称开发区)管委会的有关部门是行业协会的业务主管单位,各级民政部门是行业协会的登记管理机关。其中,市民政部门负责全市性行业协会的登记管理工作,各市区、开发区民政部门负责本行政区域内的行业协会的登记管理工作。
第九条副县(处)级以上领导干部不得违反规定兼任行业协会的领导职务。

第二章成立登记

第十条成立行业协会应当符合下列条件:
(一)有50个以上的个人会员或者30个以上的单位会员;个人会员、单位会员混合组成的,会员总数不得少于50个;
(二)会员分布应具有广泛性;
(三)有规范的名称和相应的组织机构;
(四)有固定的住所;
(五)有与其业务活动相适应的专职工作人员;
(六)有合法的资产和经费来源,有3万元以上的活动资金;
(七)有独立承担民事责任的能力。
第十一条成立行业协会,应经行业协会业务主管单位审查同意,由发起人依法向同级登记管理机关申请筹备,并提交如下资料:
(一)筹备申请书;
(二)业务主管单位的批准文件;
(三)验资报告、场地使用权证明;
(四)发起人和拟任负责人的基本情况、身份证明;
(五)章程草案;
(六)登记管理机关要求提交的其他材料。
第十二条筹备成立的行业协会应当自登记管理机关准予筹备之日起6个月内召开成立大会。成立大会应当有半数以上在成立大会召开前已向发起人申请入会的人员出席方能举行。成立大会的任务是:
(一)审议发起人关于协会筹办情况的报告;
(二)通过协会章程;
(三)选举产生协会的组织机构;
(四)对协会设立的费用进行审核;
(五)需要讨论决定的其他事项。
第十三条行业协会章程应当载明下列事项:
(一)名称、住所;
(二)宗旨、业务范围和活动地域;
(三)会员资格及其权利义务;
(四)民主的组织管理制度,执行机构的产生程序;
(五)负责人的任职条件及产生、罢免程序;
(六)资产管理和使用原则;
(七)章程的修改程序;
(八)协会的终止程序和终止后资产的处理办法;
(九)应当由章程规定的其他事项。
第十四条行业协会自登记之日起成立,并由登记管理机关予以公告。
第十五条各市区、开发区行业协会可以作为团体会员自愿参加市同类行业协会。行业协会可以按照国家有关规定设立分支机构。

第三章变更登记和注销登记

第十六条行业协会的登记事项需要变更的,应当自业务主管单位审查同意之日起30日内,向登记管理机关申请变更登记。行业协会修改章程,应当自业务主管单位审查同意之日起30日内,报登记管理机关核准。
第十七条行业协会有下列情形之一的,应当在业务主管单位审查同意后,向登记管理机关申请注销登记:
(一)完成行业协会宗旨的;
(二)分立、合并的;
(三)自行解散的;
(四)由于其他原因终止的。
第十八条行业协会注销的,应当事先成立清算组进行清算,清算组成员由理事会确定。理事会不能确定的,由登记管理机关或业务主管单位指定。
清算组应制订清算方案,由会员大会或会员代表大会讨论通过,并报业务主管单位批准。
清算期间,行业协会不得开展与清算无关的活动。
第十九条清算组在清算期间行使下列职权:
(一)清理行业协会财产,编制资产负债表和财产清单;
(二)处理行业协会未了结的业务;
(三)清理债权、债务;
(四)处理行业协会清偿债务后的剩余财产;
(五)代表行业协会参与民事诉讼活动。
第二十条行业协会财产应当先支付清算费用、工作人员工资和劳动保险费用后,再清偿债务。清算完结后的剩余财产,按协会章程处理。章程没有规定的,在登记管理机关和业务主管单位监督下,按照国家有关规定用于发展与本行业协会宗旨相关的事业。
第二十一条行业协会清算完结后,按照国家有关规定办理注销登记,并由登记管理机关予以公告。

第四章会员

第二十二条凡依法设立的企业、个体生产经营者、其他经济组织,自愿提出书面申请,承认协会章程,经批准可以成为行业协会会员。
第二十三条有下列情形之一者,不得成为行业协会会员:
(一)企业处于破产整顿期内的;
(二)无民事行为能力或限制民事行为能力的。
第二十四条行业协会会员享有下列权利:
(一)表决权、选举权、被选举权、罢免权和监督权;
(二)出席会员大会,参加行业协会举办的各项活动;
(三)享有行业协会提供的各种服务;
(四)退会;
(五)参与制定行业协会的基本管理制度;
(六)章程规定的其他权利。
第二十五条行业协会会员应当履行下列义务:
(一)认真履行法定义务;
(二)遵守行业协会章程。

第五章组织机构

第二十六条会员大会或会员代表大会是行业协会的最高权力机构。会员大会由全体会员组成;会员较多的,可推选代表组成会员代表大会。
第二十七条会员大会或会员代表大会行使下列职权:
(一)修改协会章程;
(二)选举或罢免会长、副会长、理事;
(三)审议批准行业协会财务预决算报告;
(四)审议批准行业协会工作计划;
(五)审议并通过理事会、会员提交的议案;
(六)决定会员的除名;
(七)决定行业协会的解散与清算;
(八)行业协会章程规定的其他职权。
第二十八条会员大会或会员代表大会召开的时间和程序由行业协会章程规定。会员大会或会员代表大会应有三分之二以上的会员或会员代表出席方可举行。会员大会或会员代表大会作出的决议,应当经出席会议半数以上会员或会员代表通过。
第二十九条行业协会设理事会。理事会为会员大会或会员代表大会的执行机构,闭会期间负责领导行业协会开展日常工作。
理事会会议每年至少召开1次。理事会应有三分之二以上理事出席方可举行。理事会作出决议,应当经出席会议三分之二以上理事、常务理事通过。
理事会的具体职责由行业协会章程规定。
第三十条行业协会设会长1名、副会长若干名。会长是行业协会的法定代表人,副会长协助会长工作。会长不能履行职权时,由其指定的副会长代行职权。会长、副会长、常务理事、理事的任期由行业协会章程规定。
第三十一条行业协会可设秘书长1名、副秘书长若干名。秘书长由会长提名,经理事会讨论通过。秘书长在理事会领导下负责处理行业协会的日常工作。
第三十二条行业协会根据需要可以设立专业委员会。专业委员会的职责由行业协会章程规定。

第六章职能与经费

第三十三条行业协会应当维护行业整体利益,发挥行业自律、行业代表、行业服务和行业协调的基本职能,积极从事下列活动:
(一)建立行业自律机制,制订并组织实施本行业的行规行约,对违反协会章程或者行规行约、损害行业整体利益的会员,采取相应的行业自律措施;
(二)代表本行业向有关国家机关反映涉及本行业利益的事项,提出有关经济政策和立法的建议,参与有关行业发展规划和技术标准的制订;
(三)代表本行业经济组织提出反倾销、反垄断、反补贴调查或者采取保障措施的申请,参与反倾销的应诉活动;
(四)组织市场拓展,发布市场信息,推介行业产品和服务,开展行业统计、培训和咨询,出具行业证明文件,促进国内外的交流与合作;
(五)协调会员之间、会员与非会员之间、会员与消费者之间涉及经营活动的争议,以及本行业协会与其他社会团体的相关事宜;
(六)为相关政府机关制定政策、行业发展规划等提供意见;
(七)有偿接受政府委托的公共事务和授权的公共职责;
(八)其他行业自律、服务、协调等活动。
行业协会从事前款活动应当遵守法律、法规、规章和国家及省、市有关规定。
第三十四条行业协会不以营利为目的,但可以通过下列途径筹集活动经费:
(一)收取会费;
(二)接受捐赠、资助;
(三)依法开展有偿服务;
(四)法律、法规和规章规定的其他合法途径。
第三十五条行业协会依据章程规定的业务范围、工作成本等因素,合理制定会费标准。
行业协会会费标准的制定或修改须召开会员大会(或会员代表大会),必须有2/3以上会员或会员代表出席,并经出席会员或会员代表1/2以上表决通过。登记管理机关应派人对会议召开和投票表决情况进行监督。
行业协会通过的会费标准决议,应在30日内分别报送业务主管单位、登记管理机关和财政部门备案。
行业协会的经费应当用于为会员服务以及按照该行业协会宗旨开展的各项业务活动等的支出。
第三十六条行业协会会员退会或被除名,其已缴纳的会费或资助、捐赠的财产不予退还。
第三十七条行业协会应当与其专职工作人员签订劳动合同,行业协会专职工作人员的工资和保险福利待遇,参照国家对事业单位的标准执行。


第七章监督管理

第三十八条行业协会的业务主管单位应履行下列监督管理职责:
(一)负责行业协会筹备申请、成立登记、变更登记、注销登记前的审查;
(二)监督、指导行业协会遵守宪法、法律、法规、规章和国家政策,依据其章程开展活动;
(三)负责行业协会年度检查的初审;
(四)协助登记管理机关和其他有关部门查处行业协会的违法行为;
(五)会同有关机关指导行业协会的清算事宜。
第三十九条行业协会的登记管理机关应履行下列监督管理职责:
(一)负责行业协会的成立、变更和注销登记;
(二)对行业协会实施年度检查;
(三)对行业协会违反有关社会团体登记管理规定的行为,依法给予行政处罚;
(四)对行业协会的活动和规章制度进行监督管理。
第四十条行业协会接受捐赠、资助,应当符合章程的规定,按照与捐赠人、资助人约定的期限、方式和用途合法使用。行业协会应当向登记管理机关、业务主管单位报告并向社会公布接受和使用捐赠、资助的情况。
第四十一条行业协会应当建立健全财务管理制度,严格执行《民间非营利组织会计制度》,定期向会员公布会费的使用情况。登记管理机关、财政部门、业务主管单位要对行业协会的账目进行经常性检查。财政部门、审计部门对财政拨款或社会捐赠、资助的资产使用情况进行审计监督。行业协会在年度检查时向登记管理机关和财政部门报告经费收支情况并提供会计账簿和财务年度审计报告。
行业协会在换届或者更换法定代表人之前,应进行财务审计。
第四十二条行业协会应在每一会计年度制作财务预决算报告,提交会员大会或会员代表大会审议通过,报业务主管单位和登记管理机关备案。
第四十三条行业协会应当于每年3月31日前向业务主管单位报送上一年度的工作报告,经业务主管单位初审同意后,于5月31日前报送登记管理机关,接受年度检查。

第八章罚则

第四十四条行业协会在申请登记时弄虚作假,骗取登记的,或者自取得《社会团体法人登记证书》之日起1年内未开展活动的,由登记管理机关予以撤销登记。
第四十五条行业协会有下列情形之一的,由登记管理机关给予警告,责令改正,可以限期停止活动,并可以责令撤换直接负责的主管人员;情节严重的,予以撤销登记;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)涂改、出租、出借《社会团体法人登记证书》,或者出租、出借行业协会印章的;
(二)超出章程规定的宗旨和业务范围进行活动的;
(三)拒不接受或者不按照规定接受监督检查的;
(四)不按照规定办理变更登记的;
(五)擅自设立分支机构、代表机构,或者对分支机构、代表机构疏于管理,造成严重后果的;
(六)从事营利性的经营活动的;
(七)侵占、私分、挪用行业协会资产、所接受的捐赠和资助的;
(八)违反国家有关规定收取费用、筹集资金或者接受、使用捐赠、资助的。
前款规定的行为有违法经营额或者违法所得的,予以没收,可以并处违法经营额1倍以上3倍以下或者违法所得3倍以上5倍以下的罚款。
第四十六条行业协会的活动违反其他法律、法规、规章规定的,由有关国家机关依法处理;有关国家机关认为应当撤销登记的,由登记管理机关依法撤销登记。
第四十七条未经批准,擅自开展行业协会筹备活动,或者未经登记,擅自以行业协会名义进行活动,以及被撤销登记的行业协会继续以行业协会名义进行活动的,由登记管理机关予以取缔,没收非法财产;构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
第四十八条行业协会被责令限期停止活动的,由登记管理机关封存《社会团体法人登记证书》、印章和财务凭证。
行业协会被撤销登记的,由登记管理机关收缴《社会团体法人登记证书》和印章。
第四十九条登记管理机关、业务主管单位的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,依法予以处理。


第九章附则

第五十条本办法自2006年11月1日起施行。

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房屋交付法律评说

作者:梁桦水(梁鹏)
北京市广世达律师事务所律师
电话13321125785


在审判实践中对于商品房的交付使用的约定存在着不同的理解而引发争议。作为开发企业认为“房屋的交付使用”就是交钥匙,作为购房人则认为“房屋交付使用”不仅包括领钥匙还包括取得房屋所有权证书。按照我国现行法律的规定不动产的所有权转移以办理权利转移登记为准,只有办理登记手续后,房屋所有权才发生转移。但是,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(下称司法解释)规定“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”。最高人民法院副院长黄松指出根据《合同法》第133条和第135条规定,商品房买卖合同的出卖人负有向卖受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。所谓房屋的交付使用,就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但房屋的 交付使用并不意味着房屋所有权的转移。交钥匙在实践中视为交付较为可行,但是交付使用还应当看其双方在合同中有无其他约定的条件。
案例一、
崔某于2001年10月20日与北京某房地产公司签定了《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定崔某购买该公司出售的商品房一套,建筑面积为151平方米,单价为11800元,交房时间为2002年2月15日前出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同时,双方约定进行验收交接时出卖人应当出示“北京市建筑工程竣工验收备案表”、“住宅使用说明书、”“住宅质量保证书”并签署房屋交接单。在“补充协议”中双方重新约定若出卖人逾期交房,出卖人从2002年2月16日始按照总房款的日万分之四支付违约金。而出卖人直至2002年12月3日,才交付了“北京市建筑工程竣工验收备案表”。为此崔某以房地产公司迟延交付应承担违约责任为由向法院提起诉讼。在审理过程中,出卖人承认其逾期交房,但认为崔某于2002年4月5日领取了钥匙,应当视为房屋交付。一审法院支持崔某的诉讼请求。
律师评析。
合同的订立是双方真实意思表示的结果,一经成立并发生效力合同的任何一方均应当遵守合同中的各项条款。这些条款的确定在合同当事人之间形成了明确的权利义务关系,形成了特定的债的关系。合同的当事人应当全面、适当的履行合同义务。对于合同中附有的条件在该条件成就时应当依约履行,不能够阻却条件的成就。本案争议的焦点问题是出卖人交钥匙的行为是否可以视为交付了房屋。首先,崔某与房地产公司签定的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示,内容合法有效。双方在合同中确定交房条件符合所附条件的要件,构成了合同的主要条款之一。为双方如何履行合同作了明确的约定。其次,从双方签定的合同约定的交房条件并非是以交付钥匙转移房产的占有为条件。按照双方合同的约定买受人接收此房的条件是出卖人具备“北京市建筑工程竣工验收备案表”、“住宅使用说明书、”“住宅质量保证书”(即两书一表)。这三个条件是同时具备方可办理接收手续,不是其中之一具有时交房条件具备。因此,出卖人在2002年12月3日才取得“北京市建筑工程竣工验收备案表”,才使得交房条件全部满足合同的约定。因此,崔某以出卖人取得“北京市建筑工程竣工验收备案表”的时间作为出卖人的实际交房时间并依此请求违约金是符合合同的约定的。按照《司法解释》的表述在处理本案时也应当优先考虑合同中的约定,而不能够将房屋交钥匙转移房屋的占有作为房屋的交付使用。

案例二、
李某于2000年3月23日与北京某房地产公司签定了商品房买卖合同。合同约定:李某购商品房一套,总价款155万元,双方约定在出卖人没有取得大产权证前可以凭工程竣工验收合格证交房,交房日期为2000年12月18日。合同签定后李某按照合同约定向出卖人交付了全部的房款。出卖人于2000年11月办理了竣工验收并取得了合格证。于2000年12月5日向李某发出《入住通知书》要求李某收房。李某在入住通知的回联上签字确认收到。2000年12月17日李某向出卖人提出开发商应当办理大产权证才能够交房,双方的合同约定违反了国家强制性规定,拒绝办理收房。双方经过多次协商未果。李某于是将出卖人告上法庭。要求确认合同所列交房条件违反国家法律法规的强制性规定,主张确认无效。要求出卖人承担违约责任,支付逾期交房的赔偿金。出卖人答辩道:在合同中约定的是以取得竣工验收合格证作为交付房屋的条件,该约定是双方当事人的真实意思表示,不违背国家法律、法规的强制性规定,应当是合法有效的。况且出卖人取得竣工验收合格证是在合同约定的交房时间前取得的,向买受人交房未构成逾期交房不存在违约的事实,不应当承当违约责任。一审法院经审理后驳回了买受人的诉讼请求。
律师评析。
当事人依照法律的规定平等的行使自己的民事权利,承当民事义务。对于违反国家法律法规规定的强制性规定的民事行为当属无效。合同缔结双方应当遵循协商一致等价有偿的原则订立合同。充分体现及保障合同双方意思自治、契约至上。对于合同的履行应当全面、适当。违反合同义务的一方应当承担违约责任,由此给对方造成的损失应当予以赔偿。就本案来言,双方签定的合同是有效的,所付的交房条件不违背国家的法律法规的强制性规定。按照我国关于商品房管理的有关规定商品房的交付必须经过竣工验收合格,这是法律上对房屋出卖人向房屋使用人或产权受让人进行交付时应当满足的最底条件。双方当事人可以在合同中约定高于此线的交付条件及标准。所以,当事人在本案合同约定的交房条件是满足于法律的规定,且是双方当事人的真实意思表示。买受人提出的要求按照大权证作为交房条件属于其对合同条款的变更,但是合同的变更要求当事人协商一致,未达成一致以前原合同的条款依然对双方具有约束力。出卖人未按照合同约定交付房屋应当承担违约责任,在此案中出卖人未违约且合同合法有效,买受人拒绝收房则应当承担迟延领受的违约责任,并对该房屋所可能产生的风险承担责任。
案例三、
王某于2001年4月6日与某房地产公司签定了《商品房买卖合同》,合同中约定该商品房价值250000元,交房时间为2001年6月10日,约定的交房条件为该房屋必须取得综合竣工验收。房地产商于2001年10月5日完成综合竣工验收,2001年12月7日取得竣工验收备案表。出卖人于2001年6月10日向王某发出了入住通知书,王某于2001年6月12日办理了收房手续并领取了钥匙。买受人在入住后发现该房有质量问题且设施与合同约定不符,于是向人民法院提出诉讼,请求人民法院判令房地产公司承当迟延交房的违约责任及赔偿买受人的损失。房地产商辩称:出卖人已经向买受人如期交付了房屋,买受人领取了钥匙实际占有了该房产不存在迟延交房的违约责任,对于房屋质量问题同意在合同约定的保修范围内予以修缮并愿意赔偿买受人的相关损失。法院经过审理判决房地产商承担迟延交房的违约责任并赔偿原告的损失。
律师评析。
《城市房地产管理法》明确规定“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关规定标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或验收不合格的,不得交付使用。。。”本案合同双方已经在合同中明确的约定了交房的条件即该房屋完成综合验收后向买受人交付使用,而不是以交钥匙实际转移房屋的占有作为交付的条件。本案中房地产商的交付行为违反了法律法规关于商品房交付的强制性规定。即使买受人在收到入住通知后前往出卖人处办理了收房手续领取了房屋钥匙,并且实际使用并控占了该房屋,但是出卖人在发出入住通知书为其办理入住手续时第一违反了合同的约定,重要的是其行为违反了法律关于交付条件应当遵循的底线。交付行为无效,应当承担迟延交付的违约责任。《司法解释》也规定当事人有约定的应当从其约定。
案例四、
业主陈某于2002年11月3日与开发商签定了《商品房买卖合同》一份。合同约定该房的价值为340000元,开发商应当于2003年5月10日将验收合格的房屋交付业主使用,陈某应当在接到入住通知书时办理收房手续,并一次结清剩余房款,并在合同中约定了违约责任。2003年5月10日开发商将已经办理竣工验收完毕的房屋向陈某交付,发出入住通知书要求其前来办理收房手续。而此时陈某正在外地旅游无法回来收房。直至2003年5月30日才前往办理收房手续。但因邻居不慎失火将其所购的房屋部分烧毁。于是陈某提出退房要求,开发商认为已经按照合同约定向其发出入住通知书,业主未按照合同约定领受房屋,房屋已经交付,发生的房屋毁损、灭失的风险应当由陈某自己承担。陈某诉至法院,请求法院判令解除合同返还已付房款并支付利息。法院经过审理驳回了陈某的诉讼请求。
律师评析。
本案的焦点是房屋的风险是否发生了转移。标的物的风险的转移随标的物所有权的移转而发生转移。对于动产因交付而发生所有权的移转,除当事人另有约定或法律法规另有规定。不动产应当以所有权的登记做为发生移转的标志。《司法解释》规定对房屋转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋的毁损、灭失的风险,在交付前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人在接到出卖人的交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中双方合同约定的交房方式是收到通知书后办理收房手续,陈某因外出而不能够收房的原因不属于正当理由,所以,该房屋的毁损、灭失的风险自双方约定的交房日2003年5月10日由开发商处转移至业主。
案情简介五
2003年3月原告与被告就被告开发的某高档小区签定了《商品房买卖合同》(下称“合同”)。合同约定原告所购买的房产的面积、户型、单价、总价,买受人的付款方式及时间,同时约定被告的交房条件为取得此商品房的《建设工程竣工备案表》,交房时间为2004年5月31日。原告按照合同约定的付款方式及时间全部交齐了房款。被告于2004年5月10日取得了《建设工程竣工备案表》,于2004年5月29日起向交房日为2004年5月31日的买受人发出了〈入住通知书〉。“通知书中载明1,原告于2004年5月31日持合同、付款凭证、身份证、本通知书、相关税费前往位于售楼处办理收房;2,自本通知书送达至买受人合同载明的有效通信地址之日起10个工作日内办理收房手续,逾期视为本公司完成了交房义务,该房产的风险由买受人承担。物业公司将按照陈列于售楼处的物业收费标准计算物业费用;......”2004年5月31日部分业主按照通知书的要求前往售楼处办理收房手续,被告向原告出示了《建设工程竣工备案表》、实测面积报告、物业公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书等有效文件。原告向被告出示了合同、身份证、付款凭证、通知书。在办理收房手续过程中,被告要求原告交纳契税等费用后再领取钥匙进行房屋验收。此举遭到了以原告为代表的业主的反对,致使双方发生争执。以原告为代表的业主拒绝收房。此后双方委派代表就此问题进行协商未果。原告于2004年7月以“购房合同纠纷”为由向人民法院提起诉讼,诉讼请求包括:1判令被告交房并支付逾期交房的违约责任;2,判令被告承担本案的诉讼费用。在诉讼中被告辩称已经向原告发放了入住通知书并载明了逾期收房所产生的后果,收取费用的目的是为了日后办理产权登记的便利,这一做法是目前房地产交房的通例,被告不存在违约行为不应当承担违约责任。且在入住通知书明确告之原告应当交纳的税费,原告按照通知书前来办理收房手续也是默认了这一条件。原告认为,合同中未明确约定向被告交纳税费作为交房的条件,只要被告具备了合同中约定的交房条件就应当向原告交付房产的钥匙,至于原告何时交纳如何交纳上述税费是原告意愿,原告从未向被告作出过由其代收上述税费的承诺或表示,原告收到钥匙并确认房屋的交付是否符合合同约定的标准才是真正的交房。本案经过法院审理后认为合同的约定是双方意思表示不违反法律的强制性规定,对双方均具有约束力;被告应当按照合同约定时间、条件、方式向原告交房;被告不是上述税费的代征机关,原告也没有以明示的方式委托被告代收代交上述税费;被告应当承担逾期交房的违约责任。
律师评析:
在本案双方发生争议的原因在于代收的契税问题上。在2005年前房地产开发企业在交房时收取业主应当交纳的各项税费的现象比较普遍,其原因主要是业主入住后发现房屋质量问题与开发商不能够协商解决而不支付税费或是采取按揭方式付款的业主不积极办理产权以无法完成产权抵押解除开发商的保证责任。所以开发商为了不出现到办证时收不上钱的局面出现而采取了这样那样的方式。被告的代收契税的行为产生了两个后果。后果一即变更了合同约定的交房条件及收房的方式。按照合同法的一般规定合同的订立、变更、解除应当体现意思自治、平等自愿的原则。被告在交房时提出先收取税费再交钥匙的要求实际上应当属于对合同中交接房屋一节的变更。变更合同内容 实际上是双方订立一个新的合同,仍应当遵循要约承诺的过程。原告对于被告的变更要求予以了明确的拒绝,双方对于交接房屋一节也就未作出变更,被告就应按照原合同约定履行。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定,商品房的交付以向买受人交付钥匙为准,双方另有约定的除外,房屋的风险由此转移。被告在交房条件具备时不向原告交房而提出变更合同的约定明显违反了合同理应承担逾期交房的违约责任。后果二即在原告与被告之间形成委托关系。被告作为原告的受托人将所收的税费交给税务机关将完税凭证交与原告。双方形成委托关系也是应当遵循合同订立的规则。如果原告同意将税费交与被告但是不将其作为交房的条件的变更,原告与被告之间也仅成立委托合同关系。所以,原告同意或承诺由被告代收税费而与被告形成的法律关系应当是独立于购房合同关系之外的。在事实上,原告委托被告与否应当完全决定于原告,委托的表示应当由原告提出经过被告承诺后委托合同成立。按照《北京市契税管理规定》契税的纳税人应当是本市辖区内土地使用权、房屋所有权发生转移时,承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人。纳税义务发生的时间为单位或个人购买房屋应当按照签定房屋买卖合同(包括预售合同)时的签约日期纳税。从此可见原告可以将交纳契税的事项委托与被告,也可以自行到税务部门交纳或向税务机关委托的代征机关交纳。所以,在本案中被告提出代收并将此作为交房的条件实为不当,以此阻却原告收房更无法律依据或合同依据。

广告的效力
作者:梁桦水(梁鹏)
北京市广世达律师事务所律师
电话13321125785

原告:张女士
被告:北京市某房地产开发公司
案件介绍:
原告称其于2002年5月,原告到被告售楼处拟购买一套商品房,被告售楼人员向原告介绍了其拟购楼号的情况及小区的公用设施。提到在原告所购楼号的北侧有一个网球场周边是绿地,经过原告实地在小区考察后认为与销售人员及提供的楼书描述的一致,于是第二天与被告订立了《购房合同》。在同年下半年,被告将网球场擅自向北挪取消了周边的绿地,改建成小型停车场且仅距原告所在的楼10几米。原告要求被告将停车场拆除恢复绿地。被告称原告的诉讼请求无法律依据及事实依据,原告于2002年5月底入住,而停车场是在2002年底修建的,在小区规划图的位置上有此规划,且停车场的位置与原告居住的房屋距离符合规划要求,如支持原告的诉讼请求将违反设计规划,并损害其他业主的利益,停车场的存在不影响原告的合法权益。本案经过法院审理认为原告与被告所签定的合同符合法律规定合同有效;被告所发放的售楼楼书广告上虽无停车场的规划,但是原告凭此要求被告拆除停车场理由、证据不充分。从被告的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回原告要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。
律师评析
原告在此案中有无撤消权。
合同的撤消是指因当事人意思表示不真实通过撤消权人行使撤消权而使合同关系消灭。并将依合同关系而取得的财产回复到合同订立时的状态。据此概念撤消应当具备下列法律特征:
1,所撤消的合同应当是已经成立并生效的合同。当事人意思表示不真实是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真实应当是发生在订立合同的过程中,意思表示不真实造成的原因法律规定为五种即欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危、显失公平。
2,合同的撤消应当由有撤消权的当事人来行使撤消权实现。对于当事人在合同订立并生效后发现合同撤消的事由存在是否通过行事撤消权来消灭合同关系,还是继续合同关系的存在完全由当事人自由决定之。
3,撤消权的行使将会产生合同自始无效的后果。
4,撤消权的行使具有时限,当事人不行使或迨于形式该权利,期限届满时则丧失该权利。不因法定事由中断。
5,撤消权人须请求人民法院或仲裁机关作出撤消合同的裁决。
本案中被告存在欺诈的行为。它主要表现在被告在楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实,将其描述为绿地。使得原告认为所购买的房屋的居住环境符合自己的内心的期望而作出了购买的意思表示。基于此种原因,原告在发现实际生活空间环境发生变化时应当向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求应当在知道上述情形后1年内。
欺诈,是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的,故意陈述虚伪事实或隐瞒事实情况的行为。它的构成包括有欺诈的行为、受诈人因欺诈而陷于错误、受诈人因欺诈而陷于错误而为意思表示不真实、欺诈违反法律违反诚实信用原则。被告的欺诈行为主要体现在楼书广告中。而双方的纠纷也产生于此。按照《房地产广告发布暂行规定》对房地产广告的具体内容作了规范,具体为:1,房地产预售、销售广告必须载明下列事项,即开发企业的名称、中介服务机构代理销售的,应当载明该机构的名称、预售、销售许可证编号;2,房地产广告中涉及所有权或者使用权的,所有者或使用者应当有实际意义的完整的生产、生活空间;房地产广告中对价格有表示的,应当清楚的表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限;......6,房地产广告涉及的交通商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在规划或建设中的,应当在广告中加以注明;.....10,房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用的建筑设计效果图或模型照片的,应当在广告中予以注明。.....本案被告在其楼书广告中有违《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。那么,楼书广告是否应当成为《购房合同》组成部分呢?我们认为,楼书广告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的,则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上,双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件。不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

中华人民共和国厦门海关对进出厦门经济特区的货物、运输工具、行李物品和邮递物品的监管和征免实施细则

福建省厦门市人民政府


中华人民共和国厦门海关对进出厦门经济特区的货物、运输工具、行李物品和邮递物品的监管和征免实施细则
厦门市人民政府


第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国海关总署对进出经济特区的货物、运输工具、行李物品和邮递物品的管理规定》和国家有关经济特区的法规,结合厦门经济特区(以下简称“特区”)的实际情况,制定本实施细则。
第二条 进出特区的货物、运输工具、行李物品、邮递物品,必须经由设有海关的地方通过,并向海关申报,接受海关监管。
海关在特区通往内地的陆上主要通道、铁路车站、港口码头、渔船集散地、机场和邮局,分别设置海关机构,执行监管工作。
第三条 海关在特区周围海域派出关艇,执行海上巡逻、检查任务。
第四条 特区内经营进出口业务的企业,应经国家规定的主管部门批准,并持有关批准文件和工商行政管理部门颁发的营业执照,向海关办理注册登记手续。
第五条 特区内经营进出口业务的企业进口供在特区内使用的货物及其储存的仓库场所受海关监管,并应建立专门帐册,按统一格式定期向海关书面报告进口物资的使用、销售、库存和出口等有关情况,海关有权随时派员进入企业检查货物情况和有关帐册。必要时,海关可以在生产企
业中派驻关员进行监管,办理海关手续。有关企业应当免费提供必要的办公场所和用房。

第二章 对特区进出口货物的管理
第六条 特区内的企业或机构进口供特区内生产、建设和自用的物资,应凭厦门市人民政府主管部门签发的批准证件,委托有权经营进出口业务的企业,办理海关手续。
进口国家规定的限制进口商品,按国家有关规定办理。
第七条 特区内的企业或机构,经国家主管部门或厦门市人民政府主管部门批准,进口供在特区内使用的货物,其关税和工商统一税(产品税或增值税)按以下规定办理:
一、下列货物予以免税:
㈠用于特区建设和生产所需的机器、设备、零配件、原料、材料(包括建筑材料)、燃料及货运车辆;
㈡旅游、饮食业营业用餐料;
㈢企业、事业单位、行政机关自用合理数量的办公用品和交通工具。
二、国家规定限制进口货物(品名见附件一)及其零件、部件,照章征税。
上述货物,如果是供本企业生产或营业自用的,以及供事业单位、行政机关自用的予以免税。
三、本条一、二款所列的物品以外的各种物资,在国家审定的进口用汇额度以内的,按规定税率减半征税,超出额度的,对超出部分照章征税。
第八条 特区企业出口特区产品,免征出口关税。
特区企业利用内地料、件或半成品加工的出口产品,凡经实质性加工,增值20%以上的,可视为特区产品,海关迳凭厦门市人民政府主管部门的证明;文件验收。
特区出口国家限制出口的自产商品,接受内地委托代理出口以及收购内地产品出口,均按国家有关规定办理。
第九条 特区企业为生产出口产品而进口的原料、材料、零件、部件、元器件(以下简称“料、件”),海关比照来料加工或保税工厂的办法进行管理。
第十条 经营转口贸易的企业,应是经批准有进出口经营权的企业。转口贸易货物在进出口时,须向海关申报。经海关查验后,存放于符合海关监管条件的仓库或场所。
转口贸易货物在区内存放期限为一年。必要时,可申请延长,但延长期限最多不得超过一年。
转口贸易货物需要在存放地点改换包装、整理、刷贴标志、商标时,应向海关提出申请,并在海关监管下进行。

第三章 对来往特区与内地货物的管理
第十一条 特区经批准运往内地的货物,发货人或其代理人应填写《经济特区运往内地货物报关单》(式样见附件二),向海关申报,并按规定交验批准文件和其他有关单证,经海关查验后放行。
特区企业用进口料、件(包括成套散件、组装件)生产、组装的产品,需运往内地的,海关验凭下列批准机关的批准证件核放:
一、用进口料、件(包括成套散件、组装件)生产、组装的国家限制进口商品:运往省内的,由福建省人民政府批准;运往外省的,由国务院主管部门批准;
二、用部分进口料、件,部分国产料、件生产、组装的国家限制进口商品,由国家规定的管理部门批准;
三、用进口料、件生产、组装的非国家限制进口商品,由厦门市人民政府批准。
第十二条 使用进口料、件或部份进口料、件加工的产品经批准转内销时,海关对其所用的进口料、件,依照下列原则确定征、减、免税;
一、产品在特区内销售的,按本细则第二章第七条规定的原则补征或免征税款;
二、产品运往内地的,照章补税;
三、需补征税款的成品,发货人或其代理人如对所含进口料件品名、数量、价值申报不清的,海关按成品补税。
第十三条 特区用全部国产料、件生产的产品和特区的土特产品,如需运往内地,由海关迳予核放。
第十四条 特区单位更新的原免税进口自用的机器、设备、交通工具、办公用品运往内地,以及在特区承包工程的内地单位,施工结束后,如需将上述物资运往内地,海关凭国家规定的批准文件,经海关审核认可,补税验放。
第十五条 内地运入特区使用和销售的进口货物,运入特区时,发货人或其代理人应填写《经济特区运自内地货物报关单》(式样见附件三),向海关申报,并接受检查。这类货物运入特区时,不予退税。
上述货物因故退回内地时,发货人或其代理人应交验经海关签章的《经济特区运自内地货物报关单》向海关申报,经海关查验确系原货的,准予退回,否则,按特区进口货物运往内地的规定办理。
第十六条 特区进口料、件如需运往内地加工,应持凭特区主管部门的批准文件和加工合同向海关登记。海关比照来料加工的有关规定进行管理。
对内地委托特区企业加工而运回内地的加工产品,如需使用进口料、件的,应事先向海关登记备案。产品运出特区时,海关对所使用的进口料、件予以补税。
第十七条 通过特区到内地的进口货物,管理线海关凭口岸海关的关封或证明验放。
第十八条 特区临时运往内地的货样、展览品等,如属进口货物或含有进口料、件,在确定六个月内运返特区的,海关可收取保证金或凭保函放行。
第十九条 特区内经营租赁业务的企业,出租给内地单位的进口机器、设备,海关凭国家规定的批准文件和租赁合同,按租金征税验放。有关机器、设备应按期运回特区。

第四章 对特区企业的驻厂监管
第廿条 海关派员驻厂监管的企业是指经国家或地方有权审批的主管部门批准成立的,在特区内有权从事生产、加工、装配进出口产品的大、中型生产企业。
第廿一条 凡向海关申请派驻人员的企业,应向海关提交书面报告一式两份,并随附《营业执照》等有关证件,保证遵守海关法规和国家有关经济特区的法规,承担各项责任,经海关审查批准后,派驻关员,按对保税工厂的有关规定对其进出口货物进行监管,办理有关海关手续。
第廿二条 驻厂监管企业从境外进口的货物经入境地海关同意,可以在口岸按转关运输货物办理申报手续。货物加封后直接到厂,由海关驻厂监管人员办理货物查验放行手续;运往境外的出口货物,可以向海关申请,由驻厂监管人员就地按转关货物办理出口海关手续,货物加封后由出
境地海关核查放行。
本细则第三章所述来往特区与内地的货物,可比照本条第一款的规定办理海关手续。
第廿三条 海关查验货物时,企业应当派出人员到场,并且按照海关要求负责开箱、拆包、搬运等事项,经海关加封的货物,应负责保护封志的完整。未经海关同意不得擅自开启封志。
第廿四条 企业有违反海关规定和不履行承担的责任的,海关可以根据情况,随时吊销其《保税工厂登记书》。

第五章 对进口特区运输工具的管理
第廿五条 经营客货运输的汽车、船舶和特区企业及个人所有的运输汽车、船舶,应当由经营单位或者车辆、船舶所有人,持特区有关主管部门批准的证件,连同车、船的名称、型号、数量和车、船牌照号码的清单及驾驶员(或船员)名单向海关登记备案。
第廿六条 从特区载运货物前往内地的船舶,必须在经海关批准的码头装运。
第廿七条 海关对进出特区运输工具和所装货物进行检查时,驾驶人员、船员和其他有关人员应接受检查。
海关认为必要时,对有走私、违章嫌疑的运输工具有权予以扣留、审查。

第六章 对进出特区的行李物品和个人邮递物品的管理
第廿八条 由境外到特区或者由特区到境外的人员行李物品以及从境外寄进特区或者从特区寄往境外的个人邮递物品,分别按照海关对进出境旅客行李物品和进出口邮递物品监管办法办理。
第廿九条 境外人员在特区购置住宅或者在特区长期居住,需要进口安家物品,应当持特区有关主管部门出具的证明文件,向海关申请,经审核在自用、合理数量范围内,予以查验免税放行。
第三十条 特区与内地往来人员携带的行李物品以及从特区寄往内地或者从内地寄到特区的个人邮递物品,以自用合理数量为限,经海关查验放行。

第七章 附 则
第三十一条 对违反本实施细则规定的走私、违章行为,海关按照海关法和其他有关法规处理。触独刑律的由司法机关依法追究型事责任。
第三十二条 本实施细则未具体规定的事项,按照国家和海关的其他有关法规办理。
第三十三条 本实施细则经海关总署批准,由厦门海关公布,自一九八六年九月二十日起实施。

附 件
国家限制进口的机电产品(含散件)*
1、汽车
2、计算机
3、电视机
4、显像管
5、摩托车
6、录音机
7、电冰箱
8、洗衣机
9、成套录像设备及录(放)像机
10、照像机
11、手表
12、空调器
13、汽车起重机
14、电子显微镜
15、复印机
16、电子分色机
17、X射线断层检查仪(CT)
18、气流纺纱机
19、录音录像磁带复制设备
20、计算器
21、录音机机芯
22、自行车
23、收音机
24、电风扇
*:本目录的变更,应以国务院或其授权部门公布的为准。



1986年8月25日

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