中国人民银行关于柜台记账式国债交易承办机构事宜的通知
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中国人民银行关于柜台记账式国债交易承办机构事宜的通知
中国人民银行关于柜台记账式国债交易承办机构事宜的通知
银发［2004］112号
中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行：
为了进一步推动记账式国债柜台交易业务的发展，同意从2004年5月25日开始
将你们开办记账式国债柜台交易业务的分行范围进一步扩大(分行名单见附件)。请你们将上述分行开办柜台交易业务的营业网点名单报中国人民银行当地分支机构、当地财政部门备案，并通过中国债券信息网和有关媒体向社会公布。
特此通知。
附件：记账式国债柜台交易业务推广分行名单
中国人民银行
二OO四年五月二十一日
附件：
记账式国债柜台交易业务推广分行名单
表一 中国工商银行记账式国债柜台交易业务推广分行名单：
天津、安徽、海南、青海、河北、江西、四川、宁夏、山西、山东、重庆、新疆、内蒙、河南、贵州、大连、辽宁、湖北、云南、青岛、吉林、湖南、陕西、苏州、黑龙江、广西、甘肃、三峡
共计28家
表二 中国农业银行记账式国债柜台交易业务推广分行名单：
天津、江西、贵州、重庆、河北、山东、云南、大连、山西、河南、西藏、青岛、 内蒙古、湖北、陕西、宁波、辽宁、湖南、甘肃、厦门、吉林、广西、青海、深圳、黑龙江、海南、宁夏、新疆兵团、安徽、四川、新疆
共计31家。
表三 中国银行记账式国债柜台交易业务推广分行名单：
辽宁、湖南、河北、广西壮族自治区、湖北、天津
共计6家。
表四 中国建设银行记账式国债柜台交易业务推广分行名单：
天津、苏州、湖北、云南、河北、宁波、三峡、贵州、山西、安徽、湖南、陕西、 内蒙古、厦门、深圳、甘肃、辽宁、江西、广西、青海、大连、山东、海南、宁夏、吉林、青岛、四川、新疆、黑龙江、河南、重庆
共计31家。
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广西翁氏八达物流有限责任公司与广西翁氏八达物流有限责任公司侵犯商业秘密纠纷上诉案
唐青林
一、案件来源
柳州市中级人民法院（2005）柳市民三初字第14号、广西壮族自治区高级人民法院（2006）桂民三终字第35号判决书。
二、案件要旨
竞业禁止是一项约定的义务，是用人单位对劳动者自由就业的一种限制措施，由用人单位与劳动者协商后在竞业禁止协议或含竞业禁止条款的劳动合同中予以约定。有效的竞业禁止协议须具备主体、内容、双方的权利义务等多项要件。
三、基本案情
原告翁氏物流公司是从事物流综合服务的公司。2002年8月3月至2004年1月，被告胡某任翁氏物流公司副总经理、营运中心总监等职务。2004年5月，胡某向翁氏物流公司辞职，同年7月，温某与潘某、覃某等四人共同出资成立了南宁三零运输有限公司，经营范围是道路货物运输等。胡某担任公司执行董事。
后翁氏物流公司以胡某违反竞业禁止约定，侵犯企业的商业秘密为由向柳州市中级人民法院提起诉讼。
四、法院审理
柳州市中级人民法院认为：因翁氏物流公司没有足够的证据证明胡某获取其管理诀窍，利用了公司的商业秘密并对其经营活动造成了不正当的妨害，故不能认定胡某侵犯了翁氏物流公司商业秘密；胡某虽曾担任过翁氏物流公司的副总经理兼任有关部门经理，但公司的副总经理、部门经理仍属于公司的聘用人员，故胡某无须承担法定的竞业禁止义务。同时，胡某虽然在离职后与他人成立了与翁氏物流公司属于同行业的南宁三零运输有限公司，但是翁氏物流公司原来并没有就有关竞业禁止问题与胡某进行约定，并且也没有按照劳动部的有关规定实际支付给胡某相应的竞业禁止经济补偿，因此，胡某也无须承担约定竞业禁止义务。综上，法院最后判决驳回了原告翁氏物流公司的诉讼请求。
翁氏物流公司不服一审判决，向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判，其理由是：胡某侵犯了翁氏物流公司的商业秘密，并违反竞业禁止规定。一审法院认定“经理”仅指总经理不符合立法原意，根据2006年新《公司法》规定，高级管理人员是包括副总经理在内的管理人员，胡某作为翁氏物流公司的主要负责人，应当受公司法约束，不得自营与任职公司同类业务。胡某则答辩称自己没有在在职或离职期间侵犯翁氏物流公司的商业秘密，也没有违反竞业禁止的规定。本案不适用新《公司法》的规定。请求驳回上诉，维持一审判决。
针对翁氏物流公司的上诉理由和胡某的答辩意见，二审法院经审理后认为：翁氏物流公司提出的胡某需承担违反劳动合同关于竞业禁止的违约责任以及侵犯其商业秘密的民事责任的诉讼请求。前者属《劳动法》所调整的范畴，属于劳动争议，须先向劳动争议仲裁委员会申请仲裁，对仲裁裁决不服的才可向法院起诉；后者才属于法院受理的知识产权案件的范围。而一审法院将两个不同的诉合并在一起审理，并将两个不同的程序合并为一个程序，违反了法律的规定。故法院另行裁定驳回翁氏物流公司请求判令胡某承担违反劳动合同关于竞业禁止约定的违约责任之诉。
关于胡某是否侵犯翁氏物流公司商业秘密的问题。本案中，翁氏物流公司在一、二审期间都未能说明其拥有何种经营信息或技术信息，也未能提供证据证明该信息的内容、范围以及其采取了适当的保密措施，故无法认定其商业秘密的存在。同时，其也未能提供证据证明胡某采取了何种不正当手段侵犯了该经营信息或技术信息。因此，一审法院认定翁氏物流公司未尽举证责任，没能证明其商业秘密的存在也未能证明胡某的行为构成侵权是正确的，胡某没有侵犯翁氏物流公司的商业秘密，因此也不应承担侵犯商业秘密的民事责任。
综上，广西壮族自治区高院作出了驳回上诉，维持原判的二审判决。
五、律师点评
在本案中，翁氏物流公司主张胡某侵犯了其商业秘密，并违反了法定的竞业禁止规定，但最终却因未能提供足够证据证明其商业秘密的存在，也因对于竞业禁止的错误理解，被法院驳回了诉讼请求。上个案例中，我们已经对保密义务与竞业禁止的关系作了简单的分析，本案中，我们将对竞业禁止进行进一步探讨。
竞业禁止又称竞业避让，是指用人单位为保护其商业秘密，要求劳动者在离开该单位后一定期限内不得到与其从事相同或类似经营活动的单位任职，也不得自己开办企业，与原用人单位从事相同或类似的经营活动的一种法律措施。用人单位采取竞业禁止措施的方法包括：在劳动合同中或保密协议中规定竞业禁止条款，制定企业保护商业秘密的规章制度，以及与员工签订单独的竞业禁止协议。有效的竞业禁止协议（条款）应具备以下几个条件：
（一）竞业禁止的主体。根据《劳动合同法》，竞业禁止的义务主体一般应限于公司的高级管理人员、高级技术人员和其他负有保密义务的人员。但在实务中，很多企业却不论劳动者所在岗位、知识技能以及是否能接触到企业的商业秘密，一律都与之签订竞业禁止协议。这种做法是对企业资源的浪费，更是对人才流动产生了不利影响。同时在诉讼中，法院一般认定与只具有普通技能且未接触到单位商业秘密的雇员签订的竞业禁止协议原则上无效。
（二）竞业禁止的内容。竞业禁止的主要内容就是对员工离职后从事职业种类的限制。故协议中应明确企业商业秘密的具体范围（企业必须具有现实的商业秘密存在），不能把一般的商业信息、知识技能或经验划入商业秘密；同时，还应明确限制员工从事的具体业务范围、地域范围以及限制期限（根据法律规定，最长不得超过3年），防止企业对离职员工提出过高的要求。
（三）协议双方的权利和义务。包括补偿费的数额及支付方式、违约责任等。对于补偿费用和支付方式，企业可关注其所在地的地方政府是否颁布有相关的地方法规，如《深圳经济特区企业技术秘密保护条例》规定限制协议约定的补偿费，按月计算不得少于该员工离开企业前最后十二个月月平均工资的二分之一。约定补偿费少于上述标准或者没有约定补偿费的，补偿费按照该员工离开企业前最后十二个月月平均工资的二分之一计算；竞业禁止补偿费应当在员工离开企业后按月支付。用人单位未按月支付的，劳动者自用人单位违反约定之日起三十日内，可以要求用人单位一次性支付尚未支付的经济补偿，并继续履行协议；劳动者未在三十日内要求一次性支付的，可以通知用人单位解除竞业禁止协议。
除上述必备的条款外，用人单位与劳动者还可在竞业禁止协议中对与该协议发生争议时的争议解决方式；或在某些条件满足时协议自动终止；企业依法合并、分立或者终止时，保密协议、竞业禁止协议由变更后的当事人承担或者分别承担履行协议义务和享受应有的权利等情况进行约定，从而尽可能的保护好当事人双方的权利。
编者注：本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》（中国法制出版社出版）。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件，为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护，在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验，欢迎切磋交流，邮箱：lawyer3721@163.com，电话：13910169772。
湖北省武汉市人大常委会
武汉市住宅区物业管理条例
武汉市人民代表大会常务委员会
（1999年7月30日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准）
第一章 总则
第一条 为了规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人和开发建设单位、物业管理企业的权利与义务，保障住宅区物业合理使用，创造文明、整洁、优美、安全、便利的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市城市规划区内住宅区物业管理适用本条例。
本条例所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。
第三条 住宅区物业管理，实行业主自治管理与选聘物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第四条 住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主，依照本条例规定选聘物业管理企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。
开发建设单位依照本条例规定委托物业管理企业进行前期物业管理。
第五条 市房地产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。
区房地产行政管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例规定对辖区内的物业管理进行管理监督。
本市各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理有关的工作。
第六条 本市各级人民政府应当制定优惠政策，扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向发展。
第二章 前期物业管理与移交
第七条 本条例所称前期物业管理，是指在新建住宅区的业主委员会成立前，开发建设单位委托物业管理企业所进行的物业管理和服务。
第八条 新建住宅区在规划、设计时，应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施。
第九条 开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。
第十条 开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
第十一条 在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用，由开发建设单位承担；房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用，由开发建设单位委托的物业管理企业与业主依照本条例规定的政府指导价格标准约定承担。
第十二条 开发建设单位与买受人订立售房合同时，对前期物业管理事项双方应当有明确约定。
第十三条 开发建设单位必须依照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。
开发建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修专项资金。
第十四条 开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起30日内，向房地产行政管理部门提出申请，经审查批准后向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：
（一）住宅区规划图和批准文件；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）道路及地下管网竣工图；
（四）各种设备的使用说明书、电路示意图；
（五）建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料；
（六）其他必要资料。
第三章 业主自治管理
第十五条 住宅区入住率达到50％以上或者住宅区房屋交付使用满2年时，由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇（乡）人民政府召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。
第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。
第十六条 出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。
公房出租人可以书面委托承租人出席，业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。
业主委员会由5至15人组成。业主委员会委员在业主中产生；业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。
业主委员会每届任期三年，业主委员会组成人员可以连选连任；不称职的，业主大会可予以撤换。
第十七条 业主委员会每年至少组织召开一次业主大会；经20％以上业主提议，业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定，必须经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。
业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，必须经全体业主委员会组成人员过半数通过。
业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力，不得与法律、法规相抵触。
第十八条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、撤换业主委员会委员；
（二）审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
（四）监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定；
（五）决定物业管理的其他重大事项。
第十九条 业主委员会履行下列职责：
（一）选聘或者解聘物业管理企业，代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主大会通过后生效；
（二）依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金，并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告；
（三）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算；
（四）听取业主、使用人的意见或者建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动；
（五）督促业主公约的实施；
（六）向业主大会报告物业管理的实施情况和物业维修专项资金的使用情况，接受业主监督；
（七）业主大会赋予的其他职责。
第二十条 选聘物业管理企业通过招标等方式进行。参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。
第二十一条 业主大会选举产生的业主委员会委员名单，审议通过的业主委员会章程、业主公约，由业主委员会报所在地的区房地产行政管理部门备案。
第四章 物业管理企业
第二十二条 市房地产行政管理部门按注册资金、人员素质、专业管理年限、经营业绩对物业管理企业划分资质等级，实行资质管理制度。
物业管理企业在领取营业执照后60日内，经所在地的区房地产行政管理部门审查，市房地产行政管理部门批准，取得物业管理资质证书，并按照相应资质等级从事物业管理服务。法律、法规及国家另有规定的，从其规定。
国家规定必须持证上岗的物业管理人员须经市房地产行政管理部门组织的专业考核，取得岗位证书后方可上岗。
第二十三条 被选聘的物业管理企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明委托管理服务的事项、要求与标准，管理服务的期限与权限，管理服务的费用，合同的权利义务终止条件，违约责任等内容。
物业管理企业自物业管理服务合同生效之日起15日内，将物业管理服务合同报住宅区所在地的区房地产行政管理部门备案。
第二十四条 物业管理企业从事下列物业管理服务事项：
（一）住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新；
（二）房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务；
（三）绿化养护；
（四）治安防范服务；
（五）清扫、保洁服务；
（六）车辆进出和停放的管理；
（七）按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务；
（八）物业维修专项资金的帐务管理；
（九）住宅区工程建设和维修档案资料的保管；
（十）其他物业管理服务事项。
第二十五条 物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定：
（一）按照国家、省和本市规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的约定，实施物业管理服务；
（二）将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）定期对住宅区共有部分进行养护、维修；发现物业损坏或者接到物业报修，及时进行维修；
（四）定期向业主委员会报告物业管理实施情况和物业管理费用收支情况；
（五）听取业主委员会和业主、使用人的意见或者建议，不断改进和完善物业管理服务；
（六）设立投诉电话，全天24小时值守，经常对住宅区进行全面巡视、检查，对违反物业管理规定的行为，予以劝阻、制止，并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。
第二十六条 物业管理企业应当配合有关部门和组织做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作。
第二十七条 物业管理企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起30日内，向业主委员会结清财物，移交物业管理用房和有关资料，并报所在地的区房地产行政管理部门备案。
第五章 物业使用与维护
第二十八条 物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。
第二十九条 在住宅区物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋；
（二）擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌；
（三）占用、损坏住宅区共有部分，擅自移装房屋共用设施；
（四）乱抛乱倒垃圾，乱堆杂物；
（五）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；
（六）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
（七）不按照指定地点停放车辆；
（八）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
业主委员会和物业管理企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以劝阻、制止；对物业造成损坏的，有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。
第三十条 业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，遵守业主公约，并符合房屋使用规范的要求。
第三十一条 住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担；房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担；住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。
前款规定的物业维修，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。
第三十二条 房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。
因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当承担修复或者赔偿责任。
第三十三条 业主、使用人设置、使用自用设施、设备可能危害房屋安全及公共安全的，物业管理企业应当责令其及时消除隐患；拒不消除的，由业主委员会委托物业管理企业代为消除，其费用由该业主、使用人承担。
第三十四条 住宅区内由相关专业管理机构管理的设施，可以委托具备条件的物业管理企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照规定支付。
第三十五条 任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工，应当按照规定报有关部门审批，并与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，施工后，按协议恢复原状或者赔偿损失。
第三十六条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业管理企业的书面同意，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，并支付设置费用。
第六章 物业管理用房与费用
第三十七条 开发建设单位在移交住宅区时，分别按照住宅区总建筑面积2‰、3‰的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。物业管理办公用房和经营用房的产权属住宅区全体业主共同所有，由业主委员会提供给物业管理企业有偿使用，
住宅区物业管理办公用房、经营用房的租金和利用物业设置广告等所得收益的使用由业主大会决定。
第三十八条 物业管理费用由物业管理服务费和物业维修专项资金构成。
第三十九条 物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。
综合管理服务费和车辆管理服务费由市物价行政管理部门会同市房地产行政管理部门，依照《中华人民共和国价格法》的有关规定，按照普通建设标准和高标准对住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定全市统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经
济发展水平相适应的原则确定，并必须经过听证程序。
综合管理服务费和车辆管理服务费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照政府指导价格协商确定。
特约服务费由业主、使用人与物业管理企业协商确定。
第四十条 物业维修专项资金由下列资金构成：
（一）开发建设单位移交住宅区时，按照住宅区总规模建安造价的1．5％（配置有电梯的住宅楼，按照建安造价的2．5％）向业主委员会提供的物业管理启动资金；
（二）住宅区内公有住房的出售单位和买受人按照规定交纳的物业维修基金；
（三）按照国家有关规定筹集的其他物业维修资金。
物业维修专项资金必须以业主委员会为单位开设专户，专项储存，按栋立帐，其中由个人出资部分核算到业主，并由区级以上房地产行政管理部门负责监管，专项用于住宅区共有部分的维修。物业维修专项资金不足时，分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋
建筑面积比例共同承担。
第四十一条 物业管理企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务，依照本条例规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
业主应当按时、足额交纳物业管理服务费；公房出租人或者业主将房屋出租的，应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。
第四十二条 房屋权属发生转移，原业主交纳的有关物业管理费用不予清退，由原业主与受让人协商清算。
第四十三条 物业管理服务收费应当明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况，接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。
第七章 法律责任
第四十四条 有下列行为之一的，由房地产行政管理部门予以处罚：
（一）物业管理企业未取得资质证书从事物业管理服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以5000元以上40000元以下罚款。
（二）物业管理企业违反资质等级规定承接物业管理服务项目，或者提供的管理服务达不到资质规定要求的，责令限期改正；逾期未改的，处以5000元以上20000元以下罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。
（三）物业管理企业聘用无岗位证书的管理人员，或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物，移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的，责令限期改正；逾期未改的，处以1000元以上3000元以下罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书
。
（四）物业管理企业擅自改变物业维修专项资金、住宅区公用设施、物业管理用房用途的，责令改正，并处以2000元以上20000元以下罚款；情节严重的，吊销资质证书。
（五）开发建设单位不按照规定移交工程建设档案资料的，责令限期移交；逾期不移交的，处以5000元以上20000元下罚款。
（六）开发建设单位不按照规定提供物业管理启动资金或者物业管理用房的，责令限期履行；拒不履行的，依法强制履行，并分别按照应当提供的资金或者物业管理用房销售价格的2倍处以罚款。
（七）开发建设单位单独转让住宅区共有部分、物业管理企业擅自占有住宅区共有部分用于经营的，没收违法所得，责令限期改正，并处以违法所得1倍罚款。
（八）占用、损坏住宅区共有部分，擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌，损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋的，责令限期改正；情节严重的，处以1000元以上10000元以下罚款。
（九）单位和个人未按照规定签订协议，擅自在住宅区内进行管线等施工的，责令限期改正，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第四十五条 违反本条例其他有关规定的，由有关行政管理部门依法处理。
第四十六条 开发建设单位、物业管理企业、业主和使用人违反合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当承担赔偿责任。
第四十七条 业主、使用人不依照本条例规定交纳有关费用的，业主委员会应当协助物业管理企业催其交纳；逾期仍不交纳的，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定加收违约金。
第四十八条 发生物业服务和物业收费争议，当事人可以协商解决，可以向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提出诉讼。
第四十九条 房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员应当认真执行本条例；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分；给物业管理企业或者业主、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第五十条 本条例中有关用语的含义为：
（一）住宅区物业，是指住宅区内已建成并投入使用的各类房屋及其相关的设备、设施和场地；
（二）业主，是指物业的所有权人；
（三）使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
（四）共有部分，是指住宅区公用设施、房屋共用部位、房屋共用设施；
住宅区公用设施，是指住宅区内业主共同使用的道路、供（排）水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、室外泵房、绿地、庭院景点等设施；
房屋共用部位，是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位；
房屋共用设施，是指整栋房屋业主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天线、电梯、避雷装置和消防器具等设施设备。
（五）住宅小区，是指建筑用地在2万平方米以上规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区；
（六）住宅组团，是指建筑用地在1万平方米以上规模，并有基本配套设施的居民生活区；
（七）中高层住宅楼，是指住宅层数在7至9层，并有电梯等基本配套设施的住宅楼；
（八）高层住宅楼，是指住宅层数在10层以上，并有电梯等基本配套设施的住宅楼。
第五十一条 开发建设单位与物业管理企业订立的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业管理企业订立的物业管理服务合同文本，由市房地产行政管理部门统一印制。
第五十二条 其他物业的管理，可以参照本条例的规定执行。
第五十三条 本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。
第五十四条 本条例自公布之日起施行。
1999年10月30日
唐青林
一、案件来源
柳州市中级人民法院（2005）柳市民三初字第14号、广西壮族自治区高级人民法院（2006）桂民三终字第35号判决书。
二、案件要旨
竞业禁止是一项约定的义务，是用人单位对劳动者自由就业的一种限制措施，由用人单位与劳动者协商后在竞业禁止协议或含竞业禁止条款的劳动合同中予以约定。有效的竞业禁止协议须具备主体、内容、双方的权利义务等多项要件。
三、基本案情
原告翁氏物流公司是从事物流综合服务的公司。2002年8月3月至2004年1月，被告胡某任翁氏物流公司副总经理、营运中心总监等职务。2004年5月，胡某向翁氏物流公司辞职，同年7月，温某与潘某、覃某等四人共同出资成立了南宁三零运输有限公司，经营范围是道路货物运输等。胡某担任公司执行董事。
后翁氏物流公司以胡某违反竞业禁止约定，侵犯企业的商业秘密为由向柳州市中级人民法院提起诉讼。
四、法院审理
柳州市中级人民法院认为：因翁氏物流公司没有足够的证据证明胡某获取其管理诀窍，利用了公司的商业秘密并对其经营活动造成了不正当的妨害，故不能认定胡某侵犯了翁氏物流公司商业秘密；胡某虽曾担任过翁氏物流公司的副总经理兼任有关部门经理，但公司的副总经理、部门经理仍属于公司的聘用人员，故胡某无须承担法定的竞业禁止义务。同时，胡某虽然在离职后与他人成立了与翁氏物流公司属于同行业的南宁三零运输有限公司，但是翁氏物流公司原来并没有就有关竞业禁止问题与胡某进行约定，并且也没有按照劳动部的有关规定实际支付给胡某相应的竞业禁止经济补偿，因此，胡某也无须承担约定竞业禁止义务。综上，法院最后判决驳回了原告翁氏物流公司的诉讼请求。
翁氏物流公司不服一审判决，向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判，其理由是：胡某侵犯了翁氏物流公司的商业秘密，并违反竞业禁止规定。一审法院认定“经理”仅指总经理不符合立法原意，根据2006年新《公司法》规定，高级管理人员是包括副总经理在内的管理人员，胡某作为翁氏物流公司的主要负责人，应当受公司法约束，不得自营与任职公司同类业务。胡某则答辩称自己没有在在职或离职期间侵犯翁氏物流公司的商业秘密，也没有违反竞业禁止的规定。本案不适用新《公司法》的规定。请求驳回上诉，维持一审判决。
针对翁氏物流公司的上诉理由和胡某的答辩意见，二审法院经审理后认为：翁氏物流公司提出的胡某需承担违反劳动合同关于竞业禁止的违约责任以及侵犯其商业秘密的民事责任的诉讼请求。前者属《劳动法》所调整的范畴，属于劳动争议，须先向劳动争议仲裁委员会申请仲裁，对仲裁裁决不服的才可向法院起诉；后者才属于法院受理的知识产权案件的范围。而一审法院将两个不同的诉合并在一起审理，并将两个不同的程序合并为一个程序，违反了法律的规定。故法院另行裁定驳回翁氏物流公司请求判令胡某承担违反劳动合同关于竞业禁止约定的违约责任之诉。
关于胡某是否侵犯翁氏物流公司商业秘密的问题。本案中，翁氏物流公司在一、二审期间都未能说明其拥有何种经营信息或技术信息，也未能提供证据证明该信息的内容、范围以及其采取了适当的保密措施，故无法认定其商业秘密的存在。同时，其也未能提供证据证明胡某采取了何种不正当手段侵犯了该经营信息或技术信息。因此，一审法院认定翁氏物流公司未尽举证责任，没能证明其商业秘密的存在也未能证明胡某的行为构成侵权是正确的，胡某没有侵犯翁氏物流公司的商业秘密，因此也不应承担侵犯商业秘密的民事责任。
综上，广西壮族自治区高院作出了驳回上诉，维持原判的二审判决。
五、律师点评
在本案中，翁氏物流公司主张胡某侵犯了其商业秘密，并违反了法定的竞业禁止规定，但最终却因未能提供足够证据证明其商业秘密的存在，也因对于竞业禁止的错误理解，被法院驳回了诉讼请求。上个案例中，我们已经对保密义务与竞业禁止的关系作了简单的分析，本案中，我们将对竞业禁止进行进一步探讨。
竞业禁止又称竞业避让，是指用人单位为保护其商业秘密，要求劳动者在离开该单位后一定期限内不得到与其从事相同或类似经营活动的单位任职，也不得自己开办企业，与原用人单位从事相同或类似的经营活动的一种法律措施。用人单位采取竞业禁止措施的方法包括：在劳动合同中或保密协议中规定竞业禁止条款，制定企业保护商业秘密的规章制度，以及与员工签订单独的竞业禁止协议。有效的竞业禁止协议（条款）应具备以下几个条件：
（一）竞业禁止的主体。根据《劳动合同法》，竞业禁止的义务主体一般应限于公司的高级管理人员、高级技术人员和其他负有保密义务的人员。但在实务中，很多企业却不论劳动者所在岗位、知识技能以及是否能接触到企业的商业秘密，一律都与之签订竞业禁止协议。这种做法是对企业资源的浪费，更是对人才流动产生了不利影响。同时在诉讼中，法院一般认定与只具有普通技能且未接触到单位商业秘密的雇员签订的竞业禁止协议原则上无效。
（二）竞业禁止的内容。竞业禁止的主要内容就是对员工离职后从事职业种类的限制。故协议中应明确企业商业秘密的具体范围（企业必须具有现实的商业秘密存在），不能把一般的商业信息、知识技能或经验划入商业秘密；同时，还应明确限制员工从事的具体业务范围、地域范围以及限制期限（根据法律规定，最长不得超过3年），防止企业对离职员工提出过高的要求。
（三）协议双方的权利和义务。包括补偿费的数额及支付方式、违约责任等。对于补偿费用和支付方式，企业可关注其所在地的地方政府是否颁布有相关的地方法规，如《深圳经济特区企业技术秘密保护条例》规定限制协议约定的补偿费，按月计算不得少于该员工离开企业前最后十二个月月平均工资的二分之一。约定补偿费少于上述标准或者没有约定补偿费的，补偿费按照该员工离开企业前最后十二个月月平均工资的二分之一计算；竞业禁止补偿费应当在员工离开企业后按月支付。用人单位未按月支付的，劳动者自用人单位违反约定之日起三十日内，可以要求用人单位一次性支付尚未支付的经济补偿，并继续履行协议；劳动者未在三十日内要求一次性支付的，可以通知用人单位解除竞业禁止协议。
除上述必备的条款外，用人单位与劳动者还可在竞业禁止协议中对与该协议发生争议时的争议解决方式；或在某些条件满足时协议自动终止；企业依法合并、分立或者终止时，保密协议、竞业禁止协议由变更后的当事人承担或者分别承担履行协议义务和享受应有的权利等情况进行约定，从而尽可能的保护好当事人双方的权利。
编者注：本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》（中国法制出版社出版）。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件，为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护，在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验，欢迎切磋交流，邮箱：lawyer3721@163.com，电话：13910169772。
武汉市住宅区物业管理条例
武汉市住宅区物业管理条例
武汉市人民代表大会常务委员会
（1999年7月30日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准）
第一章 总则
第一条 为了规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人和开发建设单位、物业管理企业的权利与义务，保障住宅区物业合理使用，创造文明、整洁、优美、安全、便利的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市城市规划区内住宅区物业管理适用本条例。
本条例所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。
第三条 住宅区物业管理，实行业主自治管理与选聘物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第四条 住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主，依照本条例规定选聘物业管理企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。
开发建设单位依照本条例规定委托物业管理企业进行前期物业管理。
第五条 市房地产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。
区房地产行政管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例规定对辖区内的物业管理进行管理监督。
本市各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理有关的工作。
第六条 本市各级人民政府应当制定优惠政策，扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向发展。
第二章 前期物业管理与移交
第七条 本条例所称前期物业管理，是指在新建住宅区的业主委员会成立前，开发建设单位委托物业管理企业所进行的物业管理和服务。
第八条 新建住宅区在规划、设计时，应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施。
第九条 开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。
第十条 开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
第十一条 在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用，由开发建设单位承担；房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用，由开发建设单位委托的物业管理企业与业主依照本条例规定的政府指导价格标准约定承担。
第十二条 开发建设单位与买受人订立售房合同时，对前期物业管理事项双方应当有明确约定。
第十三条 开发建设单位必须依照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。
开发建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修专项资金。
第十四条 开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起30日内，向房地产行政管理部门提出申请，经审查批准后向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：
（一）住宅区规划图和批准文件；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）道路及地下管网竣工图；
（四）各种设备的使用说明书、电路示意图；
（五）建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料；
（六）其他必要资料。
第三章 业主自治管理
第十五条 住宅区入住率达到50％以上或者住宅区房屋交付使用满2年时，由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇（乡）人民政府召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。
第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。
第十六条 出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。
公房出租人可以书面委托承租人出席，业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。
业主委员会由5至15人组成。业主委员会委员在业主中产生；业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。
业主委员会每届任期三年，业主委员会组成人员可以连选连任；不称职的，业主大会可予以撤换。
第十七条 业主委员会每年至少组织召开一次业主大会；经20％以上业主提议，业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定，必须经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。
业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，必须经全体业主委员会组成人员过半数通过。
业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力，不得与法律、法规相抵触。
第十八条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、撤换业主委员会委员；
（二）审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
（四）监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定；
（五）决定物业管理的其他重大事项。
第十九条 业主委员会履行下列职责：
（一）选聘或者解聘物业管理企业，代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主大会通过后生效；
（二）依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金，并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告；
（三）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算；
（四）听取业主、使用人的意见或者建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动；
（五）督促业主公约的实施；
（六）向业主大会报告物业管理的实施情况和物业维修专项资金的使用情况，接受业主监督；
（七）业主大会赋予的其他职责。
第二十条 选聘物业管理企业通过招标等方式进行。参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。
第二十一条 业主大会选举产生的业主委员会委员名单，审议通过的业主委员会章程、业主公约，由业主委员会报所在地的区房地产行政管理部门备案。
第四章 物业管理企业
第二十二条 市房地产行政管理部门按注册资金、人员素质、专业管理年限、经营业绩对物业管理企业划分资质等级，实行资质管理制度。
物业管理企业在领取营业执照后60日内，经所在地的区房地产行政管理部门审查，市房地产行政管理部门批准，取得物业管理资质证书，并按照相应资质等级从事物业管理服务。法律、法规及国家另有规定的，从其规定。
国家规定必须持证上岗的物业管理人员须经市房地产行政管理部门组织的专业考核，取得岗位证书后方可上岗。
第二十三条 被选聘的物业管理企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明委托管理服务的事项、要求与标准，管理服务的期限与权限，管理服务的费用，合同的权利义务终止条件，违约责任等内容。
物业管理企业自物业管理服务合同生效之日起15日内，将物业管理服务合同报住宅区所在地的区房地产行政管理部门备案。
第二十四条 物业管理企业从事下列物业管理服务事项：
（一）住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新；
（二）房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务；
（三）绿化养护；
（四）治安防范服务；
（五）清扫、保洁服务；
（六）车辆进出和停放的管理；
（七）按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务；
（八）物业维修专项资金的帐务管理；
（九）住宅区工程建设和维修档案资料的保管；
（十）其他物业管理服务事项。
第二十五条 物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定：
（一）按照国家、省和本市规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的约定，实施物业管理服务；
（二）将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）定期对住宅区共有部分进行养护、维修；发现物业损坏或者接到物业报修，及时进行维修；
（四）定期向业主委员会报告物业管理实施情况和物业管理费用收支情况；
（五）听取业主委员会和业主、使用人的意见或者建议，不断改进和完善物业管理服务；
（六）设立投诉电话，全天24小时值守，经常对住宅区进行全面巡视、检查，对违反物业管理规定的行为，予以劝阻、制止，并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。
第二十六条 物业管理企业应当配合有关部门和组织做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作。
第二十七条 物业管理企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起30日内，向业主委员会结清财物，移交物业管理用房和有关资料，并报所在地的区房地产行政管理部门备案。
第五章 物业使用与维护
第二十八条 物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。
第二十九条 在住宅区物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋；
（二）擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌；
（三）占用、损坏住宅区共有部分，擅自移装房屋共用设施；
（四）乱抛乱倒垃圾，乱堆杂物；
（五）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；
（六）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
（七）不按照指定地点停放车辆；
（八）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
业主委员会和物业管理企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以劝阻、制止；对物业造成损坏的，有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。
第三十条 业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，遵守业主公约，并符合房屋使用规范的要求。
第三十一条 住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担；房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担；住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。
前款规定的物业维修，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。
第三十二条 房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。
因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当承担修复或者赔偿责任。
第三十三条 业主、使用人设置、使用自用设施、设备可能危害房屋安全及公共安全的，物业管理企业应当责令其及时消除隐患；拒不消除的，由业主委员会委托物业管理企业代为消除，其费用由该业主、使用人承担。
第三十四条 住宅区内由相关专业管理机构管理的设施，可以委托具备条件的物业管理企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照规定支付。
第三十五条 任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工，应当按照规定报有关部门审批，并与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，施工后，按协议恢复原状或者赔偿损失。
第三十六条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业管理企业的书面同意，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，并支付设置费用。
第六章 物业管理用房与费用
第三十七条 开发建设单位在移交住宅区时，分别按照住宅区总建筑面积2‰、3‰的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。物业管理办公用房和经营用房的产权属住宅区全体业主共同所有，由业主委员会提供给物业管理企业有偿使用，
住宅区物业管理办公用房、经营用房的租金和利用物业设置广告等所得收益的使用由业主大会决定。
第三十八条 物业管理费用由物业管理服务费和物业维修专项资金构成。
第三十九条 物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。
综合管理服务费和车辆管理服务费由市物价行政管理部门会同市房地产行政管理部门，依照《中华人民共和国价格法》的有关规定，按照普通建设标准和高标准对住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定全市统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经
济发展水平相适应的原则确定，并必须经过听证程序。
综合管理服务费和车辆管理服务费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照政府指导价格协商确定。
特约服务费由业主、使用人与物业管理企业协商确定。
第四十条 物业维修专项资金由下列资金构成：
（一）开发建设单位移交住宅区时，按照住宅区总规模建安造价的1．5％（配置有电梯的住宅楼，按照建安造价的2．5％）向业主委员会提供的物业管理启动资金；
（二）住宅区内公有住房的出售单位和买受人按照规定交纳的物业维修基金；
（三）按照国家有关规定筹集的其他物业维修资金。
物业维修专项资金必须以业主委员会为单位开设专户，专项储存，按栋立帐，其中由个人出资部分核算到业主，并由区级以上房地产行政管理部门负责监管，专项用于住宅区共有部分的维修。物业维修专项资金不足时，分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋
建筑面积比例共同承担。
第四十一条 物业管理企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务，依照本条例规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
业主应当按时、足额交纳物业管理服务费；公房出租人或者业主将房屋出租的，应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。
第四十二条 房屋权属发生转移，原业主交纳的有关物业管理费用不予清退，由原业主与受让人协商清算。
第四十三条 物业管理服务收费应当明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况，接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。
第七章 法律责任
第四十四条 有下列行为之一的，由房地产行政管理部门予以处罚：
（一）物业管理企业未取得资质证书从事物业管理服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以5000元以上40000元以下罚款。
（二）物业管理企业违反资质等级规定承接物业管理服务项目，或者提供的管理服务达不到资质规定要求的，责令限期改正；逾期未改的，处以5000元以上20000元以下罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。
（三）物业管理企业聘用无岗位证书的管理人员，或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物，移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的，责令限期改正；逾期未改的，处以1000元以上3000元以下罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书
。
（四）物业管理企业擅自改变物业维修专项资金、住宅区公用设施、物业管理用房用途的，责令改正，并处以2000元以上20000元以下罚款；情节严重的，吊销资质证书。
（五）开发建设单位不按照规定移交工程建设档案资料的，责令限期移交；逾期不移交的，处以5000元以上20000元下罚款。
（六）开发建设单位不按照规定提供物业管理启动资金或者物业管理用房的，责令限期履行；拒不履行的，依法强制履行，并分别按照应当提供的资金或者物业管理用房销售价格的2倍处以罚款。
（七）开发建设单位单独转让住宅区共有部分、物业管理企业擅自占有住宅区共有部分用于经营的，没收违法所得，责令限期改正，并处以违法所得1倍罚款。
（八）占用、损坏住宅区共有部分，擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌，损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋的，责令限期改正；情节严重的，处以1000元以上10000元以下罚款。
（九）单位和个人未按照规定签订协议，擅自在住宅区内进行管线等施工的，责令限期改正，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第四十五条 违反本条例其他有关规定的，由有关行政管理部门依法处理。
第四十六条 开发建设单位、物业管理企业、业主和使用人违反合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当承担赔偿责任。
第四十七条 业主、使用人不依照本条例规定交纳有关费用的，业主委员会应当协助物业管理企业催其交纳；逾期仍不交纳的，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定加收违约金。
第四十八条 发生物业服务和物业收费争议，当事人可以协商解决，可以向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提出诉讼。
第四十九条 房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员应当认真执行本条例；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分；给物业管理企业或者业主、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第五十条 本条例中有关用语的含义为：
（一）住宅区物业，是指住宅区内已建成并投入使用的各类房屋及其相关的设备、设施和场地；
（二）业主，是指物业的所有权人；
（三）使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
（四）共有部分，是指住宅区公用设施、房屋共用部位、房屋共用设施；
住宅区公用设施，是指住宅区内业主共同使用的道路、供（排）水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、室外泵房、绿地、庭院景点等设施；
房屋共用部位，是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位；
房屋共用设施，是指整栋房屋业主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天线、电梯、避雷装置和消防器具等设施设备。
（五）住宅小区，是指建筑用地在2万平方米以上规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区；
（六）住宅组团，是指建筑用地在1万平方米以上规模，并有基本配套设施的居民生活区；
（七）中高层住宅楼，是指住宅层数在7至9层，并有电梯等基本配套设施的住宅楼；
（八）高层住宅楼，是指住宅层数在10层以上，并有电梯等基本配套设施的住宅楼。
第五十一条 开发建设单位与物业管理企业订立的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业管理企业订立的物业管理服务合同文本，由市房地产行政管理部门统一印制。
第五十二条 其他物业的管理，可以参照本条例的规定执行。
第五十三条 本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。
第五十四条 本条例自公布之日起施行。
1999年10月30日
