电信服务质量监督管理暂行办法

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山东省威海市人民政府


威海市城市住宅小区物业管理暂行办法
威海市人民政府


第一章 总则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用和维护，提高居住环境质量，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于威海市城市规划区内经验收合格并实行物业管理的住宅小区。
住宅小区范围由物业管理主管部门会同有关部门划定。
第三条 本办法所称住宅小区，是指人口和住宅相对集中、配套基础设施和公用设施相对完善的居住区。本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋及其配套的公用设施、设备和场地。本办法所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人和使用人。
第四条 威海市房地产管理局是市人民政府实施住宅小区物业管理的主管部门（以下称市场物业管理主管部门），其主要职责是:
（一）贯彻执行住宅小区物业管理法规和政策，协调指导住宅小区物业管理工作;
（二）制定住宅小区物业管理具体规定和标准;
（三）审查住宅小区物业管理企业资质;
（四）管理、监督住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的投向和使用;
（五）市人民政府授予的其他职责。环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区房产管理部门（以下称区物业管理主管部门），负责本辖区住宅小区物业管理工作，其主要职责是:
（一）参与住宅小区物业验收，负责住宅小区物业接管;
（二）负责住宅小区物业管理企业资质初审;
（三）负责辖区内住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的筹措、管理;
（四）组织住宅小区物业管理企业的招标、选聘和订立合同;
（五）指导、监督住宅小区物业管理企业的管理服务活动;
（六）审批住宅小区物业重大维修项目及物业管理企业资金收支预、决算;
（七）查处违反住宅小区物业管理法规的行为。建设、财政、工商、公安、煤气热力、广播电视、民政以及供电、邮电等有关管理部门，应按照各自的职责，协同搞好住宅小区物业管理。

第二章 住宅小区物业管理机构
第五条 住宅小区设立业主代表大会，由住宅小区内业主及居委会推选的代表组成。住宅小区业主代表大会代表数额及产生和罢免办法，由市物业管理主管部门会同建设、民政、公安等根据住宅小区规模等情况确定。
住宅小区业主代表大会行使下列职责:
（一）选举、罢免住宅小区管理委员会（以下称管委会）的组成人员;
（二）批准管委会章程;
（三）听取和审查管委会的工作报告，监督管委会的工作;
（四）决定住宅小区内物业管理重大事项;
（五）制定和修改住宅小区物业管理公约。
第六条 住宅小区业主代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次。管委会负责在会议召开前15日内将会议日期及内容通知住宅小区业主代表大会各位代表。有20％以上业主代表提议，管委会应于接到该项提议后15日内召集住宅小区业主代表大会。住宅小区交付使用时的第
一次业主代表大会，由区物业管理主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设单位组织召集。
第七条 管委会由住宅小区业主代表大会选举产生，每届任期3年，管委会委员一般为5－9人的单数。管委会委员由住宅小区业主代表大会在代表中选举产生。管委会也可聘请居委会、有关管理部门和服务单位的人员担任委员，但业主代表不得少于管委会委员总数的60％。管委会? 枇⒅魅危比耍敝魅危保踩耍晒芪嵩谄湮敝醒【俨? 第八条 管委会在住宅小区业主代表大会的监督下，代表业主的合法权益行使以下职权:
（一）制定管委会章程和住宅小区物业管理目标，经业主代表大会批准后组织实施;
（二）以招标或协议方式，选聘或续聘物业管理企业，并与其签订住宅小区物业管理合同;
（三）审议住宅小区物业管理收费项目和标准;
（四）协助物业管理主管部门按合同约定条款处理业主对物业管理企业的投诉;
（五）监督住宅小区物业管理公约的实施;
（六）监督住宅小区物业重大项目维修及物业管理企业资金收支预、决算。
第九条 住宅小区物业管理与维护业务，由依法设立并取得物业管理企业资质证书的企业承担。物业管理企业及资质管理具体办法，由市物业管理主管部门制定。
第十条 物业管理企业应当与管委会签订住宅小区物业管理合同，报市和区物业管理主管部门备案。物业管理企业聘请有关专营企业或专业人员承担住宅小区物业管理合同规定的维修养护项目时，合同中规定的物业管理企业的责任，不随之转移。住宅小区物业管理合同文本，由市物业
管理主管部门统一印制。

第三章 住宅小区物业验收与接管
第十一条 住宅小区竣工或完成整治改造后，由建设行政主管部门会同物业管理主管部门及其他有关部门对住宅小区进行综合验收。验收合格后，由区物业管理主管部门接管。已实施物业管理的住宅小区内新建单体工程竣工后，按前款规定进行验收接管。
第十二条 有关部门或开发建设单位移交住宅小区或单体工程时，应当向区物业管理主管部门移交下列工程建设资料:
（一）住宅小区建设各项批准文件;
（二）住宅小区平面规划图、竣工总平面图;
（三）房屋及配套的基础设施、设备竣工图;
（四）地下管网图;
（五）其他必要的资料。
第十三条 开发建设单位在住宅小区内承建的物业项目竣工验收前，可自行或者聘请物业管理企业承担前期物业管理。工程验收移交后，由中标物业管理企业承担物业管理。开发建设单位对承建的物业项目，应当自移交之日起一年内负责保修。
第十四条 开发建设单位和房屋所有权人办理出售、出租或分配房屋的手续时，在房屋出售或租赁合同中，应对购、租房者提出遵守住宅小区物业管理公约的约定。

第四章 住宅小区物业维护管理
第十五条 住宅小区物业维护管理按下列分工负责:
（一）住宅房屋（不含未参加房改售房的公房）室内维修，由业主负责;住宅楼外墙面、楼梯间、通道、屋顶等共用部位的维修及门窗油漆，由物业管理企业负责。非住宅房屋维修由业主负责。
（二）住宅楼供电总表（含总表）以外线路的维修养护，由供电部门负责;总表至分表线路的维修养护，由物业管理企业负责;分表（含分表）至住户室内线路的维修养护由业主负责。
（三）住宅楼自来水总表（含总表）以外管道的维修养护, 由自来水公司负责; 总表至住户室内管道的维修养护，由物业管理企业负责。自来水分表由业主负责。
（四）住宅楼化粪池至住户室内排污管道的维修养护及化粪池的清运与维修，由物业管理企业负责;化粪池以外污水管道的维修养护，由污水处理厂负责。
（五）将住宅楼袋装生活垃圾送到指定堆放地点，由业主负责;将垃圾由堆放地点集中到垃圾站，由物业管理企业负责;将垃圾由垃圾站外运，由环卫部门负责。
（六）住宅小区内非市政道路及公共场地的维修养护、清扫保洁和绿化管理，由物业管理企业负责。住宅小区内供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程设施的维护养护，由有关专业部门按各自职能负责。各专业部门可根据需要将物业维修养护项目委托物业管理企业负责
。住宅小区内应由专业部门负责维修养护的物业项目出现问题，物业管理企业应积极协助业主联系有关部门解决。
第十六条 住宅小区内的治安保卫，按照专业保安与群众自治防范相结合的原则，由物业管理企业配备保安人员，在公安机关的指导下做好治安保卫工作。
第十七条 住宅小区内机动车辆停车场，由物业管理企业负责管理。停车费用由物业管理企业按规定收取。
第十八条 住宅小区内业主应缴纳的水、电、煤气、有线电视费，由有关专业部门委托物业管理企业统一向业主收取。
第十九条 住宅小区内禁止下列行为:
（一）未经批准，凿、拆房屋内外承重墙、梁、柱、楼板或搭、占阳台、屋面、通道、楼梯间及墙体外空间;
（二）超过设计负荷使用房屋或者安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;
（三）在住宅楼或草厦内开设餐饮、娱乐项目;
（四）将草厦用于居住;
（五）随意停放车辆;
（六）装饰装修房屋不及时清除渣土、垃圾;
（七）在公共场地、走廊、屋顶、楼梯内乱抛垃圾、堆放杂物;
（八）有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等;
（九）饲养禽畜;
（十）排放或存放有毒有害物品;
（十一）践踏、占用绿地、攀折花木;
（十二）占用公共场地，损坏公用设备和设施;
（十三）市人民政府规定禁止的其他行为。
第二十条 业主装修房屋，施工前应向物业管理企业缴纳装修保证金。装修结束后，业主应于3日内将装修垃圾清运干净。对按时清运装修垃圾、未破坏原建筑主体结构的，物业管理企业将保证金退还业主。装修保证金收取标准，由物业管理主管部门会同物价管理部门确定。
第二十一条 供电、供气、供排气、通讯及有线电视等部门在住宅小区内挖掘市政道路及公共场地，须按有关规定报批，并遵守住宅小区物业管理规定;按掘非市政道路及公共场地，须经物业管理企业同意，并在约定的期限内恢复原状;在楼顶或者墙面架设管线，须经物业管理企业同意? 匆蟀沧凹苌琛?
第五章 住宅小区物业管理费用
第二十二条 从开发建设单位新开工建设项目缴纳的市政基础设施配套费中提取10％，作为住宅小区物业管理启动基金，由财政部门按季度划转物业管理主管部门，主要用于购置物业管理用房和设施。
第二十三条 住宅房屋维修资金来源:
（一） 从房改售房收入中按规定比例提取的共用部位、共用设施维修基金的利息;
（二） 住宅用房业主按建筑面积每月每平方米0.10元缴纳的房屋共用部位、共用设施维修资金。
前款所列（一）项资金，由房改资金管理部门于每年年初划转物业管理主管部门。（二）项资金,由物业管理企业直接向业主（不含未参加房改售房的公房所有权人）收取，实行专户储存，单楼核算，专款专用，定期向业主公布使用情况。
住宅小区内未参加房改售房的公有住房的维修费用，由房屋所有权人从房租收入中将维修专项费用按季划转物业管理企业。
第二十四条 用于非市政道路及公共场地的维修养护、绿化管理、卫生清扫等所需资金,年初由物业管理主管部门会同财政部门商定后，从城市建设维护费中列支。
第二十五条 专业部门委托物业管理企业管理的项目，其维修养护费用从委托费中支付。
第二十六条 住宅小区物业管理公共服务费，由物业管理企业向业主收取; 代收代缴服务费，由物业管理企业向委托部门收取。具体收费标准由物价部门会同物业管理主管部门制定。
物业管理企业为业主提供的特约服务收费标准，由物业管理企业与业主商定。
第二十七条 房屋所有权与使用权分离时，所有权人应在租赁合同中明确规定使用权人须遵守住宅小区物业管理公约，并将应由使用权人缴纳的有关费用界定清楚。业主应将租赁合同副本交物业管理企业备案。
第二十八条 住宅小区物业管理启动基金和维修养护资金应专款专用，财政、审计部门应加强监督，任何单位和个人不得挤占或挪用。

第六章 罚则
第二十九条 违反本办法第十九条规定的，物业管理企业有权予以制止，并责令其限期改正;造成损失的，责任者应负责赔偿。情节严重的，由有关部门按规定给予行政处罚。
第三十条 违反本办法第二十条规定，业主装修房屋不及时清运垃圾的，由物业管理企业组织清运，费用从装修保证金中支付。支付后的剩余部分应于垃圾清运完毕后5日内退还业主。
第三十一条 违反本办法第二十一条规定，在住宅小区内开挖非市政道路及公共场地，在楼顶或墙面架设管线造成损失的，责任者应负责赔偿;不按要求安装架设管线的，物业管理企业责令其限期改正。
第三十二条 人为造成公用设施或公用部位损坏的，责任者负责修复或赔偿损失。
第三十三条 无物业管理企业资质证书从事物业管理的，由市物业管理主管部门责令其停止从事物业管理业务，并没收其非法所得;造成损失的，应负责赔偿。
第三十四条 物业管理企业违反本办法规定有下列情形之一的，业主及管委会可以投诉，物业管理主管部门可根据情节轻重予以警告、责令限期改正、赔偿损失;情节严重的，由有关部门按规定处以罚款:
（一）物业维修养护不及时的;
（二）管理制度不健全、管理混乱的;
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的;
（四）擅自将管理费用挪作他用的;
（五）乱搭、乱建、改变房屋和配套设施、设备用途的;
（六）违反物业管理合同约定的其他行为。
第三十五条 违反本法办规定，挤占或挪用住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的，除限期退还挤占或者挪用资金外，按《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》追究主要负责人或者直接责任人的责任。
第三十六条 妨碍物业管理工作人员正常管理，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法给予处罚;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十七条 物业管理企业及其他工作人员，应尽职尽责、热情为业主服务;对滥用职权、玩忽职守,给业主造成损失的，应负责赔偿;情节严重构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附则
第三十八条 各县级市住宅小区物业管理可参照本办法执行。
第三十九条 本办法由威海市房地产管理局组织实施。
第四十条 本办法自发布之日起施行。



1997年9月22日
2009年以来，肃北县人民检察院根据高检院和酒泉市院的文件精神，积极推行量刑建议规范化工作，为做好量刑建议工作，院党组提出了相应的要求：公诉部门要规范开展量刑建议工作，保证量刑建议的质量和效果；在开展量刑建议工作中，要加强与公安机关、人民法院协调配合，确保量刑规范化改革和量刑建议工作健康顺利推进。2010年至2011年，该院公诉部门经过积极探索在量刑建议工作中取得了较好的效果。
一、当前开展量刑建议工作的具体做法
自2009年10月开展量刑建议试点工作以来，该院注重在实践中总结经验，努力在提高量刑建议的准确性、针对性、有效性和采纳率上下功夫，取得初步成效。二年来，共向肃北县人民法院提出量刑建议32件（次）34人，以量刑建议书的方式书面提出量刑建议22件（次）23人，法院采纳20件21人，采纳率为90%，量刑建议工作取得了一定的成绩。该院量刑建议的具体做法是：
一是思想重视，认识到位。院领导高度重视量刑建议试点工作，组织公诉干警学习、传达有关精神，使干警们充分认识到量刑建议权是检察公诉权的一部分，推行量刑建议制度，不仅有利于促使检察机关切实履行法定职责，保证公诉权的充分行使，同时也有利于推动审判程序结构的进一步科学、合理，实现司法公正。　　 二是完善制度，熟悉规程。院里制订了《量刑建议操作规程》，对量刑建议工作予以规范，力求形成科学合理的量刑建议管理体系；在制订、完善制度、规程的基础上，认真组织公诉干警进行学习、讨论，使全体干警对量刑建议的适用范围和量刑辩论的庭审程序等熟记于心。　　三是积极探索，稳步推进。首先，选择简单案件先行尝试，然后扩大到复杂案件。试点前期，多选择交通肇事、盗窃、故意伤害（轻伤）等常见罪种，且法定最高刑为三年以下的案件进行量刑建议尝试。因这类案件刑期跨度小，量刑建议准确度比较容易把握。在此基础上，边实践边总结，然后逐渐扩大到其他复杂、法定刑期跨度大的案件。其次，采用相对性量刑建议为主，绝对性量刑建议为辅的方式。一般案件提出相对具体的量刑幅度，提出判处有期徒刑的量刑幅度一般不超出两年，对法定刑幅度较大的案件，可以分别采用提出量刑最低限、最高限的方法。对犯罪情节轻微，同时得到刑事和解的轻伤害案件，我们都提出具体的轻刑建议，再次，适时将量刑辩论纳入庭审程序，拉开“量刑公开化”的序幕。在法庭辩论阶段，由审判长主持，控辩双方在对事实、证据和定性辩论后，转入量刑辩论阶段，先由公诉人发表量刑建议，然后控辩双方就量刑进行辩论，最后，法院在充分听取控辩双方意见的基础上作出判决。　 四是强化措施，确保成效。第一，明确范围，提高量刑建议的可操作性。根据实施办法，检察机关公诉的案件（除被告人不认罪或辩护人作无罪辩护的外），一般都可以提出量刑建议和适用量刑辩论。在实践中，我们的一般做法是对法定刑幅度较大案件、具有法定量刑情节和重要酌定情节的案件一般提出量刑建议，对法律适用有分歧的案件、对事实与证据存较大争议的案件、可能造成对工作被动的案件一般不提出量刑建议。第二，细化量刑建议，严格办案程序，提高量刑建议准确性。在案件承办人提出量刑建议后，对一般案件，由公诉部门负责人审核决定；对案情复杂、社会影响较大的案件，经主管检察长审查后，提交检委会讨论决定。所有建议均以书面发出，统一规范格式，一式多份，与起诉书一并送法院，一份附卷，一份存档；对结果实行跟踪监督，公诉人在收到判决书时必须进行全面审查，发现量刑建议与判决不符时，必须认真分析，查找原因，如果是量刑不当的，及时提出是否抗诉、发检察建议等审查和处理意见。第三，充分听取各方意见建议，提高量刑建议有效性。在审查起诉时，要求案件承办人要熟悉案情，在全面了解掌握犯罪嫌疑人表现的基础上，充分听取犯罪嫌疑人及其辩护人意见，征询被害人及其诉讼代理人意见。同时，要贯彻落实宽严相济刑事政策，使提出的量刑建议符合法律规定和刑事政策，切实做到当宽则宽，该严则严。第四，加强沟通，提高量刑建议的采纳率。通过召开联席会、座谈会等形式，进一步加强与法院的沟通联系，共同研讨有关法律法规问题，统一思想，增进共识，排除干扰，有效提高量刑建议采纳率。在庭审中引入了量刑建议答辩说理程序，将法庭辩论分为定罪和量刑两个阶段进行，控辩双方对被告人应适用的量刑幅度、量刑情节进行充分答辩，以确定合理的量刑界限。当法院对案件认定与检察机关指控不一致或拟作出的判决与检察机关的建议幅度差别较大时，及时与法院交换意见，使法院能重新审视案件，进一步全面综合各方意见，作出公正的判决。
二、开展量刑建议工作所取得的成效　　实行量刑建议，进一步强化了检察机关的刑事审判监督职能，规范了法官自由裁量权，促进了量刑程序公正公开。　　一是促进了刑事审判的公开透明，强化了量刑程序的公平公正。以往公诉案件，对被告人判处何种刑罚、多长刑期由法官自由裁量，极容易导致“同案不同判”的情况发生。推行量刑建议制度，实现了检察机关对法院量刑自由裁量权的监督，对法官的量刑自由裁量权起到事前监督和预防作用。量刑建议将量刑辩论纳入刑事审判程序，使量刑程序转变为控辩审三方的公开抗辩和裁量，法官在充分听取控辩双方意见后作出裁判，从而确保实现量刑的公开、公平、公正，增强司法裁判的公信力。　　二是增强了案件承办人责任感，促进了办案水平和能力的提高。量刑建议作为探索中的一种法律监督方式，量刑建议的准确率也是对公诉人的另一种业务考核，这就对公诉人的业务水平和办案能力提出了更高层次的要求。案件承办人提出具体的量刑建议和理由，被告人及辩护人必然要进行答辩和反驳，纠正公诉方量刑建议的不合理之处，量刑建议能否被法院采纳的风险增加。量刑建议以“准”为标尺，这种责任感也必然会激发案件承办人的庭审应对意识，而这种意识会促使案件承办人不仅要考虑对案件的定罪和定性，而且要全面搜集关于被告人罪轻、罪重的相关证据，要更全面地熟悉法律条文、相关司法解释，深刻把握案件的具体的量刑情节，较准确地提出量刑建议。　　三是节约了司法资源，有效地促使了被告人认罪服判。量刑建议制度实施后，进一步强化了检察机关对被告人量刑上的监督作用，也进一步增强法院依法接受监督的意识。同时，量刑程序公开化、透明化，使被告人了解量刑裁判形成的前因后果，增加被告人对量刑裁判的信任度，减少上诉情况的发生，既节约了司法资源，又维护了法律的公平正义，促进了司法和谐。自开展量刑建议试点工作以来，法院采纳量刑建议作出判决的只有1件1人提出上诉，但经上级法院审理后裁定维持原判。 三、当前开展量刑建议工作遇到的困难及存在的问题　　由于推行量刑建议制度的时间不长，虽然取得了一定的法律效果和社会效果，但在实践中也遇到一些困难和存在一些问题：　 一是裁判文书未按规定阐明对量刑建议的采纳情况。《实施办法》规定，独任审判员和合议庭对简易程序和普通程序审理的案件，均应当充分听取控辩双方和被告人提出的量刑建议或者辩护意见，并在裁判文书中阐述采纳与否的理由及依据。但在试行中，法院出于自身的考虑或一些主客观因素的影响，在裁判文书中未阐述对量刑建议的采纳与否的理由和依据，以致检察机关无法掌握量刑建议采纳的有关情况，不能有效实施监督，不利于量刑建议工作的继续开展。　　二是变更量刑建议实际操作起来比较困难。在庭审中，出现影响原量刑建议的情节，《操作规程》中规定：发现案件事实与审查起诉时不一致而影响到具体的量刑幅度，导致与量刑建议书中的量刑建议不一致的，承办人可以在发表量刑建议时根据庭审情况做相应修改，庭审结束后将修改情况录入《对法院刑事判决、裁定审查表》。发现新情况，可能对被告人的量刑有重大影响的，可以建议法庭延期审理。但在实践中，由于受公诉人个人因素的影响较大，出现上述情况后，要全凭公诉人的个人能力、水平和经验作出判断，现阶段公诉人的水平、能力参差不齐，容易导致建议不当的现象发生。　　三是量刑建议质量不够高，采纳率有待进一步提高。由于量刑建议权的实施者是公诉人，这就要求公诉人不仅要准确认定被告人犯何罪，而且必须对被告人可能被判处的刑罚作出合理、准确的推算，就是说公诉人不仅要具有胜任主控官的能力，还要具备胜任主审法官的能力，而现阶段的情况，公诉人的整体素质还达不到这个要求，加之当前缺乏指导科学量刑的文件，仅凭公诉人的办案实践经验，量刑建议经验缺乏，量刑建议质量不高也就不可避免。另外，对法院不采纳量刑建议的情形缺乏有力制约。实践中有一部分案件法院并未采纳量刑建议，但又不符合抗诉条件。因法律未赋予检察机关对这一方面的制约权，因此会出现量刑建议的盲点。存在的问题
四、完善量刑建议制度的意见和建议
为了进一步开展好量刑建议工作，增强量刑建议的科学性和准确性，我们认为应从以下几方面加强努力：　　一是加强对量刑建议的培训力度。建议省院和酒泉市院对基层院公诉干警进行一次系统、全面的量刑建议培训，让基层院公诉干警进一步熟悉量刑建议操作规程，更好地开展量刑建议工作。
二是积极推进庭前证据展示制度，保障被告人的知悉权和辩护权，强化庭审功能。证据展示制度可以让诉讼各方都能在审判前对证据作仔细的调查和认真的审查思考，作充分的诉讼准备，在庭审中有针对性地对证据进行集中质询和检验，从而有利于获得案件的真实，特别是有关量刑情节的事实，以加强审判的客观性。　　三是量刑建议应当写入判决书。量刑建议是检察机关用以审核判决是否公正的尺度，判决书是具有法律效力的对外文书，判决书一经发出就须接受监督，法院应将采纳量刑建议的情况写入判决书。　　四是衔接好量刑建议与抗诉工作。量刑建议在遭到否定时如何救济，是量刑建议制度的重要组成部分。检察机关对法院不采纳量刑建议说明进行分析后，不采纳理由不成立、符合抗诉条件的依法进行抗诉，只有这样才能有效防止法官自由裁量权的任意滥用，真正发挥检察机关的审判监督职能，树立检察权威。