民政部关于切实做好城市社区居民委员会换届选举工作的通知

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山西省人大常委会


山西省城市房屋权属登记条例
颁布单位:山西省人大　


　　（２００５年９月２９日山西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过）

　　　　　　　　　　　省人大常委会公告
　　《山西省城市房屋权属登记条例》已由山西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议于２００５年９月２９日通过，现予公布，自２００６年１月１日起施行。
　　　　　　　　　　　　山西省人民代表大会常务委员会
　　　　　　　　　　　　　　２００５年９月２９日

　　　　　　　　　　　　第一章　总则
　　第一条　为加强城市房屋权属管理，规范房屋权属登记行为，维护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
　　第二条　本省城市规划区内国有土地上的房屋权属登记，适用本条例。
　　第三条　城市房屋权属实行登记发证制度。
　　城市房屋权属登记发证应当遵循公开、公正、便民、高效的原则。
　　第四条　省人民政府建设行政主管部门负责全省城市房屋权属登记的监督管理工作。
　　设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门或者单设的房地产管理部门是本行政区域的城市房屋权属登记机关（以下简称登记机关），负责城市房屋权属登记管理工作。
　　　　　　　　　　第二章　一般规定
　　第五条　房屋权属登记，是指登记机关根据房屋权利申请人的申请，对其房屋所有权和由房屋所有权产生的抵押权、典权等房屋他项权利以及保障其将来取得的房屋权利进行登记发证的行为。
　　房屋权利申请人，是指向登记机关提出房屋权属登记申请的自然人、法人或者其他组织。
　　房屋权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房屋他项权利以及为保障将来取得的房屋权利进行预告登记的自然人、法人或者其他组织。
　　第六条　房屋权属登记分为：
　　（一）总登记；
　　（二）所有权登记；
　　（三）他项权利登记；
　　（四）预告登记。
　　房屋权属总登记，是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋权属进行的统一登记。
　　房屋所有权登记包括房屋所有权的初始登记、转移登记、变更登记、注销登记。
　　房屋他项权利登记包括房屋抵押权和典权的登记、转移登记、变更登记、注销登记。
　　预告登记包括预购商品房、未预售的在建商品房的所有权和抵押权的预告登记及其注销登记。
　　第七条　房屋权利申请人应当向房屋所在地的登记机关申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。共有的房屋，由共有人共同申请。
　　房屋权属证书是房屋权利人依法拥有的合法凭证，分为房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证和预告登记证。
　　禁止伪造、涂改、买卖房屋权属证书。
　　第八条　房屋权利申请人委托代理人申请房屋权属登记的，代理人应当向登记机关提交房屋权利申请人的身份证明、委托书和本人的身份证明。
　　第九条　有下列情形之一的，由当事人一方申请房屋权属登记：
　　（一）新建房屋的；
　　（二）继承、遗赠房屋的；
　　（三）人民法院发生法律效力的调解、判决、裁定使房屋所有权发生转移的；
　　（四）仲裁机构发生法律效力的调解、裁决使房屋所有权发生转移的；
　　（五）未设定他项权利的房屋所有权人本人姓名、自身名称，或者房屋用途、门牌号、结构、面积发生变化的；
　　（六）注销未设定他项权利的房屋所有权的；
　　（七）办理预购商品房或者未预售的在建商品房所有权预告登记的；
　　（八）注销未办理抵押权预告登记的预购商品房或者未预售的在建商品房所有权预告登记的；
　　（九）法律、法规规定的其他情形。
　　第十条　有下列情形之一的，由当事人共同申请房屋权属登记：
　　（一）买卖房屋的；
　　（二）交换房屋的；
　　（三）赠与房屋的；
　　（四）划拨房屋的；
　　（五）分割、合并房屋所有权的；
　　（六）变更、注销设定他项权利的房屋所有权的；
　　（七）抵押房屋的；
　　（八）以房屋设典的；
　　（九）转移、变更、注销房屋他项权利的；
　　（十）办理预购商品房或者未预售的在建商品房抵押权预告登记的；
　　（十一）注销办理过抵押权预告登记的预购商品房所有权预告登记或者未预售的在建商品房所有权预告登记的；
　　（十二）注销预购商品房或者未预售的在建商品房抵押权预告登记的；
　　（十三）法律、法规规定的其他情形。
　　第十一条　房屋权利申请人申请房屋权属登记，应当如实提供有关材料，反映真实情况，并对其申请材料的真实性负责，不得采取隐瞒、欺骗等不正当手段骗取房屋权属证书。
　　第十二条　从事房屋权属登记工作的人员应当经过岗前培训，持证上岗。
　　第十三条　登记机关应当依照下列程序进行房屋权属登记：
　　（一）受理登记申请；
　　（二）权属审核；
　　（三）核准登记，颁发房屋权属证书。
　　登记机关进行房屋权属初始登记的，还应当进行实地查勘和公告。登记机关进行其他房屋权属登记的，必要时也可以进行实地查勘或者公告。
　　第十四条　登记机关受理房屋权属登记申请，凡权属清楚、资料齐全的，应当在下列规定时间内完成登记发证工作：
　　（一）所有权的初始登记、转移登记、变更登记，应当自受理申请之日起３０个工作日内核发房屋所有权证；
　　（二）抵押权和典权的登记、转移登记、变更登记，应当自受理申请之日起１５个工作日内核发房屋他项权证；
　　（三）所有权、抵押权的预告登记，应当自受理申请之日起１５个工作日内核发预告登记证；
　　（四）注销登记，应当自受理申请之日起１０个工作日内核准，并注销房屋权属证书。
　　第十五条　登记机关受理房屋权属登记申请，有下列情形之一的，不予登记：
　　（一）不能按期提交证明材料的；
　　（二）按照规定需要补办手续的；
　　（三）房屋权属纠纷尚未解决的；
　　（四）属违法建筑或者临时建筑的；
　　（五）法律、法规规定的其他情形。
　　前款第一项、第二项、第三项规定的情形，权属清楚、资料齐全后，登记机关应当按照本条例第十四条的规定办理。
　　第十六条　已建成的房屋其所有权未经初始登记的，不得办理与该房屋有关的其他房屋权属登记。
　　第十七条　登记机关应当建立房屋权属登记册，并永久保存。
　　房屋权属登记册应当载明房屋的坐落，房屋权利人姓名或者名称，房屋的取得方式、用途、结构、面积，房屋权利的转移、变更、注销和限制，人民法院、仲裁机构、行政机关发生法律效力的文件所确定的权属关系等内容。
　　登记机关应当向当事人提供查阅、复制和抄录房屋权利登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。
　　第十八条　房屋权利人、利害关系人发现房屋权属证书或者房屋权属登记册记载有误的，应当持与房屋权属相关的材料申请更正。
　　登记机关发现房屋权属证书或者房屋权属登记册记载有误的，应当及时通知有关当事人，核实后予以更正；房屋权属证书确实有误而当事人拒不交回的，登记机关有权公告该房屋权属证书作废，并对房屋权属登记册记载的相关内容进行更正。
　　第十九条　房屋权属证书灭失的，房屋权利人应当及时向登记机关申请补发，登记机关应当在核查档案后发布公告。自公告之日起６０日内无异议的，登记机关应当在5个工作日内予以补发，并在房屋权属证书上注明“补发”字样，自补发之日起，原房屋权属证书作废；有异议的，登记机关应当按照有关规定进行处理。
　　房屋权属证书破损的，房屋权利人可以向登记机关申请换发。登记机关换发房屋权属证书前，应当查验并收回原房屋权属证书。
　　　　　　　　　第三章　房屋所有权登记
　　第二十条　新建房屋的，房屋权利申请人应当自房屋竣工验收备案之日起６个月内申请初始登记。
　　本条例施行前未办理初始登记的房屋，房屋权利申请人应当自本条例施行之日起１２个月内申请初始登记。
　　第二十一条　出售的公有住房以及集资建造的房屋，由单位申请初始登记。单位应当自办理完初始登记之日起６０日内，为职工统一申请办理房屋所有权证。职工应当予以配合，并提供申请书、身份证明、房款收据等材料。
　　商品房由房地产开发企业申请初始登记。房地产开发企业办理初始登记后，应当及时通知商品房购买人，并为其办理房屋所有权证提供有关证明材料。
　　前两款规定以外的其他房屋，由建设单位或者个人申请初始登记。
　　第二十二条　新建房屋的，房屋权利申请人申请初始登记应当提交下列材料：
　　（一）申请书；
　　（二）身份证明；
　　（三）用地批准文件或者国有土地使用权证；
　　（四）建设工程竣工规划认可文件；
　　（五）房屋竣工验收备案表；
　　（六）有法定资格的测绘机构出具的房屋面积测绘报告；
　　（七）法律、法规规定的其他材料。
　　第二十三条　本条例施行前未进行初始登记的房屋，房屋权利申请人申请初始登记的，应当提交下列材料：
　　（一）申请书；
　　（二）身份证明；
　　（三）房屋位置、结构、面积等资料；
　　（四）法律、法规规定的其他材料。
　　属于单位接收的划拨、移交、捐献的房屋，还应当提交划拨、移交、捐献的证明材料。
　　属于落实私房政策退还的房屋，还应当提交政府有关部门的批准退还文件。
　　属于城市规划法、土地管理法施行前竣工的房屋，还应当提交当时有关房屋权属的证明材料。
　　属于城市规划法、土地管理法施行后竣工的房屋，还应当提交建设工程规划许可证和国有土地使用权批准文件或者国有土地使用权证。
　　第二十四条　已办理初始登记的房屋因下列情形之一需要转移房屋所有权的，当事人应当申请转移登记：
　　（一）买卖；
　　（二）交换；
　　（三）继承；
　　（四）遗赠；
　　（五）赠与；
　　（六）划拨；
　　（七）房屋所有权分割、合并；
　　（八）法律、法规规定的其他情形。
　　第二十五条　房屋所有权证载明的下列事项之一发生变化的，房屋所有权人应当申请变更登记：
　　（一）房屋所有权人本人姓名或者自身名称；
　　（二）房屋用途；
　　（三）房屋门牌号；
　　（四）房屋结构、面积。
　　第二十六条　房屋因倒塌、拆除等原因灭失的，房屋所有权人应当及时申请注销登记；设定他项权利的，当事人应当共同申请注销登记。登记机关核实后，应当予以核准，并将注销事项记载于房屋权属登记册，同时收回房屋所有权证。
　　第二十七条　当事人申请房屋所有权转移登记、变更登记或者注销登记的，应当提交下列材料：
　　（一）申请书；
　　（二）身份证明；
　　（三）房屋所有权证；
　　（四）房屋所有权发生转移、变更或者消灭的证明材料、法律文件；
　　（五）法律、法规规定的其他材料。
　　　　　　　　　　第四章　房屋他项权利登记
　　第二十八条　以依法取得房屋所有权证的房屋抵押、设典的，当事人应当共同申请他项权利登记。
　　第二十九条　当事人申请他项权利登记的，应当提交下列材料：
　　（一）申请书；
　　（二）身份证明；
　　（三）房屋所有权证；
　　（四）抵押合同及其主合同或者设典合同；
　　（五）法律、法规规定的其他材料。
　　第三十条　当事人申请他项权利登记，符合条件的，登记机关应当在房屋所有权证和房屋权属登记册上记载后，向抵押权人、典权人颁发房屋他项权证。
　　第三十一条　设定抵押权、典权的房屋，在抵押合同、设典合同存续期间，其主债权或者典权发生转移的，当事人应当申请他项权利转移登记。
　　设定抵押权、典权的房屋，在抵押合同、设典合同存续期间，抵押人、出典人本人姓名、自身名称或者房屋用途、门牌号、结构、面积发生变化的，当事人应当申请他项权利变更登记。
　　设定抵押权、典权的房屋灭失、依法转让或者抵押合同、设典合同依法终止的，当事人应当申请他项权利注销登记。
　　第三十二条　当事人申请他项权利转移登记、变更登记或者注销登记的，应当提交下列材料：
　　（一）申请书；
　　（二）身份证明；
　　（三）房屋所有权证；
　　（四）房屋他项权证；
　　（五）房屋他项权利发生转移、变更或者消灭的证明材料、法律文件；
　　（六）法律、法规规定的其他材料。
　　第三十三条　抵押人的拆除、翻建、改建等行为足以使已设定抵押权的房屋毁损或者价值明显减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
　　　　　　　　　　　第五章　预告登记
　　第三十四条　预售商品房购买人为保障其将来取得房屋所有权，可以向登记机关申请预购商品房所有权预告登记。房地产开发企业也可以向登记机关申请未预售的在建商品房所有权预告登记。
　　以已经办理过所有权预告登记的预购商品房或者未预售的在建商品房抵押的，应当向登记机关申请抵押权预告登记。
　　预购商品房或者未预售的在建商品房未办理所有权预告登记的，不得办理抵押权预告登记。
　　第三十五条　预售商品房购买人申请预购商品房所有权预告登记的，应当提交下列材料：
　　（一）申请书；
　　（二）身份证明；
　　（三）经登记备案的商品房预售合同；
　　（四）法律、法规规定的其他材料。
　　第三十六条　房地产开发企业申请未预售的在建商品房所有权预告登记的，除应当提交本条例第三十五条第一项、第二项、第四项规定材料外，还应当提交下列材料：
　　（一）商品房预售许可证；
　　（二）房屋建设工程总承包合同或者施工总承包合同。
　　第三十七条　当事人申请预购商品房抵押权预告登记的，除应当提交本条例第三十五条第一项、第二项、第四项规定材料外，还应当提交下列材料：
　　（一）预购商品房所有权预告登记证；
　　（二）主合同；
　　（三）抵押合同。
　　第三十八条　当事人申请未预售的在建商品房抵押权预告登记的，除应当提交本条例第三十五条第一项、第二项、第四项规定材料外，还应当提交下列材料：
　　（一）未预售的在建商品房所有权预告登记证；
　　（二）主合同；
　　（三）抵押合同。
　　第三十九条　预告登记的房屋权利消灭的，当事人应当申请注销预告登记，并提供下列材料：
　　（一）申请书；
　　（二）身份证明；
　　（三）预告登记证明；
　　（四）预告登记的房屋权利消灭的证明材料；
　　（五）法律、法规规定的其他材料。
　　登记机关在核实后，应当予以核准，并将注销事项记载于房屋权属登记册，同时收回预告登记证。
　　第四十条　办理过所有权预告登记的预购商品房，购买人应当在房地产开发企业办理初始登记后，申请房屋所有权登记；设定抵押的，当事人应当申请他项权利登记。
　　第四十一条　办理过抵押权预告登记的未预售的在建商品房，房地产开发企业办理初始登记后，当事人应当申请他项权利登记。
　　　　　　　　　　　第六章　法律责任
　　第四十二条　违反本条例规定，伪造、涂改、买卖房屋权属证书的，由公安机关依照治安管理处罚法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十三条　违反本条例规定，采取隐瞒、欺骗等不正当手段骗取房屋权属证书的，由登记机关收回该房屋权属证书或者公告该房屋权属证书作废，并可以对个人处以１０００元以上３０００元以下罚款，对法人或者其他组织处以３万元以上５万元以下罚款；给他人造成损失的，应当依法赔偿。
　　第四十四条　违反本条例规定，房地产开发企业逾期不申请初始登记的，由登记机关责令限期改正；逾期不改正的，处以５万元以上２０万元以下罚款；给他人造成损失的，应当依法赔偿。
　　违反本条例规定，其他法人和组织逾期不申请初始登记的，由登记机关责令限期改正；逾期不改正的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；有关责任人员依法不适用行政处分的，由登记机关对单位处以１万元以上５万元以下罚款。
　　违反本条例规定，当事人不申请房屋所有权转移登记的，由登记机关责令限期改正。
　　第四十五条　违反本条例规定，商品房购买人办理房屋所有权证时，房地产开发企业不提供有关证明材料的，由登记机关责令限期改正；逾期不改正的，处以５万元以上２０万元以下罚款。
　　违反本条例规定，出售公有住房、集资建房的单位不为职工统一办理房屋所有权证的，由登记机关责令限期改正；逾期不改正的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；有关责任人员依法不适用行政处分的，由登记机关对单位处以１万元以上５万元以下罚款。
　　第四十六条　登记机关的工作人员有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）超越管理权限颁发房屋权属证书的；
　　（二）无正当理由不受理登记申请或者受理后拖延不办的；
　　（三）由于故意或者重大过失导致房屋权属登记有误的；
　　（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的。
　　非登记机关违法核发房屋权属证书的，对主要负责人员、直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
　　　　　　　　　　　第七章　附则
　　第四十七条　本条例施行前，房屋权属已经登记机关登记的，不再办理登记。
　　第四十八　条城市规划区内的集体土地转为国有土地后，该土地上的房屋应当依照本条例有关规定办理房屋权属登记。
　　第四十九　条城市规划区外国有土地上的房屋权属登记，参照本条例执行。
　　第五十条　本条例自２００６年１月１日起施行。１９９８年６月１６日山西省人民政府发布的《山西省城市房屋权属登记管理办法》同时废止。

听闻“不要拿法律当挡箭牌”的声音，真的让人一时间蒙了很久，我们的国家应当是法律的国家，而不是人治的国家。
为什么说是法律的国家而不是人治的国家呢？十七世纪英国政治法律思想家哈林顿认为，政府的原则可以分成两面，外在的和内在的原则。一是外表的或财富的面，外表或财富是产生政府权利物质条件，人依靠财富不像其他东西那样是出于选择的，而是出于生活必需，同样的，国家也必须建立在财产所有权之上，尤其是土地所有权，基于此，哈林顿以土地所有权的归属为标准，将国家政体分为三种，他认为，财产是政权的基础，财产的分配方式或地产的分配比例不同就产生不同的政权，如果一个国家的所有土地或者大部分土地归一人所有，那么这样的国家就是极权君主政体的国家；如果少数人或一个贵族阶级或贵族成为地主，这样的国家就是混合君主政体的国家；如果全体人民都是地主，那么就是一个共和国。要维系共和国，就必须以法律保障它赖以建立的这种基础，由此，确定和遵守土地法是政权稳固的关键。
另一面的原则是权威：在哈林顿看来，一个好的政府不仅需要外在的原则——建立在财权基础上的权利，而且也需要内在的原则——以心灵的各种素养为基础的权威，此处的“心灵的素养”主要是指“从私人利益的泥潭里跳出来”的美德。
完美的政府必须同时具备这两个原则，因为财富为政府的统治建立了坚固的物质基础、为政府统治提供了物质保障；而心灵的素质则能使政府的人们心中树立良好的形象和权威，使人们从内心真正地爱戴它和服从它。光天化日之下的祸患是由于掌权的人，由于那些排斥珍贵美德和美德对政府的影响——“权威”而导致的。可见，外在和内在两者在完美政府中是缺一不可的，也正如哈林顿陈赞的那样：能够把心灵的素养和财富的有利条件在政府里结合起来的立法者，就最接近上帝的业绩。哈林顿认为法律作为一种理智或者智慧，是政府美德的具体体现，政府正是一个国家的灵魂，可以说法律是国家的美德、法律使国家的灵魂，法律使得国家治理具有权威性，从这一原则出发，哈林顿心中完美的共和国也应该是“法律的王国”。 更进一步说，哈林顿理想中，执政官在公布典章制度时表明了两个大字——自由，自由是共和国的价值追求，要实现这一价值目标，必须依赖于法律。如果一个人的自由存在于他的理智王国中，那么缺乏理智便会使他成为情欲的奴隶。由此可见，一个共和国的自由存在于法律的王国之中，缺乏法律便会使它遭受暴君的恶政。在哈林顿看来，共和国的财权的保障、权威的产生和维系以及自由价值的实现都离不开法律，因此“共和国是法律的王国而不是人的王国”。
在古希腊美丽迷人的爱琴海畔，智者柏拉图为人类勾勒了他心中的理想国；斗转星移，事隔两千多年以后，在有“海上贵妇”之称的英国，哈林顿为人们描绘了他的理想图景共和国。这个共和国是法律的共和国而不是人的王国，同时又具有像上帝一样设计出来的最得天独厚的，是天地间最幸运的国家，它那永远五谷丰登的原野不会被冰雪所封，也不会有赤日流浆的时候。几经周折哈林顿终于在1653年秋发表了他的专著《大洋国》，此书以政治小说的形式阐述了他的共和制思想及历史根据，称得上是他为当时的英国提出的一部宪法草案，一部在他看来切实可行的政治纲领。
“共和国是法律的王国而不是人的王国”这一脍炙人口的命题出于此书，既反映了哈林顿对古希腊、古罗马时期共和国与治世之道的景仰，也反映了亚里士多德等法治主义先驱的思想对他的熏陶。哈林顿推崇亚里士多德等前任的观点，认为自古以来有两种截然不同的政府，一种是根据“法律或古代经纶之道”定义的“在共同的权利和共同的利益基础上组织起来，并且得到保存”的政府，这是“法律的王国”；另一种是“根据事实或近代经纶之道”定义的“某一个人或者某一些人使一个国家隶属属于自己，并按照他或他们的私利来进行统治”的政府，这就是“人的王国”。
“法律共和国”而不是“人的王国”也即指向法治国家，而不是人治国家。哈林顿在《大洋国》中也关注了“怎样才能使共和国成为法律的王国，而不是人的王国”这一重要问题。哈林顿认为，由于共和国中进行辩论和决定的是人，这一问题也既是：怎样才能保证一个共和国的辩论和决议是根据理智作出的？在他看来理智可以说是利益，共和国的辩论的决议应该是根据人民的利益作出的，要做到这一点，必须要建立一种“能迫使这个人或那个人放弃自身特殊的打算，而从共同的福利或利益的角度来打算”的法令，这种法令的建立与实现，则依赖与良好的共和国，正如有学者指出的那样：“良好的政府有赖于良好法律的塑造，而良好的法律又导源于良好的政府。”什么样的共和国才是良好的共和国呢？哈林顿以两个姑娘分一块饼为例说，国家的奥秘在于均分和选择，一个良好的共和国在结构上，根据均分和选择的常理，应分为立法、执法、监督三个机构，同时，一个良好的共和国还必须始终贯穿均势平等原则，包括上述的物质基础或产权平等，只有这样的共和国才是良好的、平等的共和国，才能使共和国成为法律的王国，而不是人的王国。
“共和国是法律的王国而不是人的王国”这一命题就像法治长河中一颗摧残的明珠，经历了三百多年岁月的洗涤，依然散发出 光彩。当然，不可否认，这一命题是哈林顿为当时的应该资产阶级设计的治国之道，提出之初衷是为了更好地巩固资产阶级政权、力图保持资产阶级从人民手中篡夺的革命果实，带有阶级的局限性。但是，剥离它为资产阶级服务的外延，它以法律为纲、奉行法律至上、推崇法治、反对人治的合法内核，无疑对我国实施依法治国具有重要的意义，也正是这一被历史和实践考验了的法治精髓使它传送至今！