浙江省化学危险物品安全管理办法

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上海市房地产交易中心


上海市新建外销商品房售后包租试行办法
上海市房地产交易中心



为进一步活跃和规范房屋租赁市场，促进房地产市场流通和有利房地产市场的健康发展，特就本市新建外销商品房售后包租管理提出以下试行办法：
一、商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。外销商品房售后包租应严格按本办
法办理。
二、凡房地产开发经营企业按市场价格出售，以一定租金回报实施售后包租的，所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，并必须提供相应的担保。
三、房地产开发经营企业实施外销商品房售后包租必须在事前向上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）提出申请，市房地局自受理申请之日起十日内完成审核，发给同意售后包租的批准文件。未经批准，房地产开发经营企业新建的外销商品房一律不得实施售后包租。
四、房地产开发经营企业申请外销商品房售后包租，除应提交书面的申请报告外，还应提交下列文件：
1．已经初始登记并取得的房地产权证书；
2．外销商品房售后包租计划，其中应包括：计划实施售后包租的商品房项目座落、名称、幢号、楼层及室号、建筑面积、包租年限、当时的市场价格和售后包租冲抵后的实际出售价格、售价折减率或租金回报率，以及租金回报担保等内容；
3．实施售后包租外销商品房的建筑面积和土地分摊面积明细表；
4．租金回报或售价折减金额测算明细表；
5．已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了物业管理服务合同；
6．经市房地局委托市公证处审定的售后包租合同文本和房地产开发经营企业自行拟订的外销商品房买卖合同。
五、房地产开发经营企业新建外销商品房售后包租经市房地局批准后，应持同意售后包租的批准文件及本规定第二条规定的应提交的文件向市房地产交易中心备案。
六、外销商品房售后包租，房地产开发经营企业应与买受人同时签订“外销商品房买卖合同”和“外销商品房售后包租合同”。双方当事人订立的“外销商品房买卖合同”的补充条款中应明确该外销商品房当时的实际市场价格，售后包租的价格折减金额，包租年限以及售后包租有关双
方的权利、义务等内容。
双方当事人订立的《外销商品房售后包租合同》应当载明以下主要内容：
1．售后包租当事人的姓名或者名称及住所；
2．房屋的座落、面积、装修及设施状况；
3．房屋的用途；
4．包租年限；
5．房屋当时的实际市场价格、包租期间的租金回报或价格折减金额；
6．房屋修缮责任；
7．房屋出租及转租的约定；
8．违约责任；
9．争议的解决方式；
10．当事人约定的其他条款。
《外销商品房售后包租合同》在使用前应送交由市房地局委托的上海市公证处审定。
七、外销商品房买卖合同和售后包租合同签订后，应一并向市公证处办理公证。在经公证后的十五日内，双方当事人应把外销商品房售后包租合同作为买卖合同的附件向市房地产交易中心办理过户审核和变更登记手续。市房地产交易中心应当自核发房地产权证之日起的5日内，书面通
知该售后包租外销商品房所在地的区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）。
八、在包租期内，房地产开发经营企业应以代理出租的方式出租该商品房。房地产开发经营企业未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的商品房再转包租。
九、房地产开发经营企业在包租期间，享有并承担售后包租合同规定的权利和义务，并且应当履行其代理买受人在包租期内签订的该商品房租赁合同规定的义务，但买受人与房地产开发经营企业和承租人双方另有约定的除外。
十、包租期内，售后包租的外销商品房出租，房地产开发经营企业应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定，代理买受人与承租人签订房屋租赁合同。未经买受人的书面同意，房地产开发经营企业与承租人签订的租赁合同终止日期不得超过售后包租合同规定的终止
日期。
十一、房屋租赁合同签订后，房地产开发经营企业与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心（或管理所）办理登记并取得《上海市房屋租赁证》。办理登记时，房地产开发公司除应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》规定提交证明文件外，还应附交已向市
房地产交易中心登记的售后包租合同。
十二、售后包租的外销商品房出租并办理登记后，承租人在租赁期限内，征得房地产开发经营企业的书面同意，可以将该房屋的部分或全部转租他人。但房地产开发公司与买受人另有约定的除外。
十三、房地产开发经营企业投资建造的外销商品房实施售后包租的有关税收，按沪地税地（1997）27号《关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知》第4款的规定执行。
十四、包租期内，房地产开发经营企业与买受人应严格履行售后包租合同，任何一方不得擅自变更、解除或终止售后包租合同。售后包租双方当事人若有纠纷，应协商解决。协商不能解决的，可选择向上海市仲裁机构申请仲裁或向房屋所在地人民法院起诉。但任何一方都不得损害承租
人的权利。
十五、本办法自一九九七年十月一日起试行。



1997年10月1日
山东省人民政府


山东省外商投资企业管理暂行办法
山东省政府



第一条 为了进一步改善我省的投资环境，办好中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业（以下简称外商投资企业），根据国家有关法律、法规和政策，结合我省实际情况，特制定本办法。
第二条 加强外商投资企业管理、监督的原则是：维护投资各方利益，改善生产经营条件，扩大出口创汇，努力提高经济效益。
第三条 外商投资企业应自觉遵守我国的法律、法规，依法生产经营。
各级人民政府和有关部门对依法建立的外商投资企业，必须保障其依照批准的合同、章程行使下列自主权：
（一）有权制定本企业的生产、财务、劳动、经营计划，报行业主管部门和归口部门备案；
（二）有权确定本企业的人员编制、管理机构、工资标准、工资形式及奖励、津贴制度；
（三）有权在国内外招聘所需人才（包括管理人员、技术人员、技术工人等）。在省内招聘人员，应聘人员所在单位应给予支持。如有争议，由当地劳动、人事部门裁决。允许应聘人员辞去原单位的职务，招聘单位对其工龄可连续计算；
（四）有权对违反企业规章制度并造成一定后果的人员，根据情节轻重，给予相应的处分。
第四条 鼓励外商投资者直接参与企业经营管理。总经理可由外商推荐担任，也可由中方推荐担任。外商投资企业应按照国际惯例，结合我国国情，采取先进的科学方法管理企业，不断改善经营管理，提高经济效益。
第五条 中外合资、合作经营企业的投资各方要信守合同，履行合同中所规定的各项权利和义务。任何一方如有违约行为，企业应及时召开董事会进行协商处理，守约方有权追索并要求违约方赔偿经济损失。
第六条 中方选派董事会成员和推荐总经理、副总经理，应选用思想品德好，熟悉利用外资的法律、法规，懂本行业务，会经营管理，有开拓精神并善于同外方合作的人员担任。主管部门和经贸部门对此应认真审查。不经董事会同意，任何部门和单位不得随意撤换董事会成员或总经理
、副总经理。
外商投资企业在申领批准证书时，应同时提报董事会成员和总经理、副总经理人选名单，由经贸部门逐级转报省经贸委审批。
第七条 外商投资企业的最高权力机构是董事会。外商投资企业的重大经营活动及有关事宜，经董事会讨论通过，由企业总经理负责实施。董事长及董事不得干预总经理的正常业务工作，发现问题，应当经过董事会按有关程序处理。
第八条 外商投资企业的正副董事长及董事，在企业中不任实职的，不得在企业领取工资。但其参与企业生产经营相关活动而发生的费用，可在企业据实列支。
第九条 外商投资企业所需信贷资金应纳入年度信贷计划。各级经委、经贸委应会同金融部门予以安排，优先贷放，并重点支持引进先进技术企业和出口创汇企业。对企业生产经营需要的合理资金，要积极予以贷款支持。有外汇经营权的金融机构，应按政策规定对企业开办现汇抵押业
务，贷放人民币资金。金融机构应适当放宽对外商投资企业的现金管理，根据企业经营业务的实际需要，核定合理的现金库存和现金提取额。
第十条 外商投资企业的外汇收支应自求平衡。平衡确有困难的，可向外汇调剂中心申请调剂，允许外商投资企业与国营企业、集体企业或持有外汇的单位相互调剂外汇，调剂价格按市场价格执行，并接受当地外汇管理机构的监督。
第十一条 外商投资企业建设和生产经营所需国内供应的原材料及水、电、煤、气、油等，均需在审批立项时确定供应渠道，由企业所在市地、县（区）开列户头，安排供应。
第十二条 外商投资企业生产内销机电产品所需进口的散件、组装件，应按年度编制进口计划，由机电设备进口审查机构和行业主管部门归口管理。外商投资企业凭分配的进口指标，按产品进口许可管理权限，分别到经贸部、特派员办事处、省外贸局等发证机关领取进口许可证。
第十三条 外商投资企业按国家有关法律、法规规定向有关部门报送统计报表。未经省统计局和省经贸委批准，任何部门和单位不得随意让企业填报统计报表，不得随意对外公布有关外商投资企业的数字。
第十四条 除国家法律、法规规定的外商投资企业应尽的义务外，任何部门不得向企业摊派人力、财力、物力。对各种摊派，企业有权拒绝并有权向当地政府控告、检举、揭发。
第十五条 除按国家法律、法规或由国务院、省政府规定的正常检查外，其他部门对外商投资企业的任何检查，应经同级经贸委同意。
第十六条 除国家统一管理、定价的产品和服务收费外，外商投资企业有权对本企业生产经营的产品自行定价，报当地物价部门备案。对外商投资企业的物价检查、监督由省、市两级物价部门统一组织。
第十七条 外商投资企业的职工应实行劳动保险制度。退休养老基金和职工待业保险金的缴纳，按省政府有关外商投资企业劳动管理规定执行。
第十八条 管好和办好外商投资企业，应加强人才培训工作。各级经贸部门应组织有关部门对外商投资的企业中方董事会成员和管理、外销人员进行培训，外商投资企业本身也应采取多种形式培养自己的外销人员和其他管理人员，以提高企业的生产经营管理水平。各有关部门，应抓好
本系统干部的培训，学习国家有关涉外法律法规和政策，掌握有关的业务知识，提高依法监管水平。
第十九条 中外合资经营、合作经营企业的中外投资者，都不得随意干预企业的正常经营管理活动。
第二十条 中外合资、合作经营企业的主管部门，是中方合营者的政府行业管理部门。有两个或两个以上的中方合营者参与合营，并属不同地区或部门的，在报批项目建议书时，确定一个部门作为企业的行业主管部门。外资企业的主管部门，在征得企业同意后，由当地经贸委确定。
外商投资企业的主管部门负有服务、指导、监督的职责，应把外商投资企业作为系统内企业管好。其职责如下：
（一）依法维护企业的自主权，为企业提供有效服务；
（二）负责审查企业董事会的中方董事人选，向经贸委转报企业董事会成员名单；
（三）帮助企业解决在筹建和生产经营过程中遇到的困难；
（四）指导和监督企业遵守中国的法律、法规，履行合同，协同经贸委解决中外双方在合作共事中所发生的各种矛盾。
第二十一条 工商行政管理、税务、外汇管理、财政、海关、商检、审计、劳动人事等监督管理部门，对外商投资企业应实行监管与服务相结合，积极为企业提供方便，指导企业依法生产经营，帮助企业解决困难。
第二十二条 各级经贸委、经委是共同管理外商投资企业的综合部门，各级经贸委负责检查政策落实，监督合同执行，协调处理涉外事宜；指导各行业主管部门对本行业内的外商投资企业进行科学管理；协调各监督管理部门对外商投资企业的监督管理工作。各级经委负责外商投资企业
生产所需能源、原材物料、交通运输等的供应调度，以及资金信贷指标的安排；指导外商投资企业的生产经营活动；协调有关部门为企业解决生产经营中的各种困难。
第二十三条 各级经贸委、经委和主管部门以及监督管理部门，应将外商投资企业的管理工作列入重要议事日程，确定专门机构或安排专人负责。调配思想品德好、政策水平高、熟悉业务的干部负责监督管理工作。各部门应转变工作作风，改进管理，简化手续，提高办事效率。
第二十四条 各级经贸委是受理外商投资企业及其中外投资者投诉的机构，有权力认真负责及时调查处理投诉案件，有关部门和单位应予以支持和配合，依法行政，以维护合作各方的合法权益。
第二十五条 本办法由山东省对外经济贸易委员会负责解释。
第二十六条 本办法自发布之日起施行。



1990年11月11日